Acheter pour louer : les clés d’un bon investissement

Acheter pour louer : les clés d’un bon investissement
Le dispositif Pinel, en vigueur depuis le mois de septembre 2014, propose une réduction d’impôt, comme le « Duflot », mais plus généreuse. - © BartekSzewczyk

Avec la loi Pinel, acquérir un logement neuf pour le louer assure des revenus et une réduction d’impôt. Mais comment choisir le bien ? Nos conseils, avec léclairage de Sébastien Caillard, gérant de l’agence Orpi, à Loriol-sur-Drôme.

Le dispositif Pinel, en vigueur depuis le mois de septembre 2014, propose une réduction d’impôt, comme le « Duflot », mais plus généreuse. Cependant, cet avantage fiscal ne doit pas vous vous faire perdre de vue qu’investir dans ce dispositif signifie avant tout acheter un logement neuf destiné à la location. Cinq points sont à étudier de près.

Trouver le meilleur emplacement

Le dispositif Pinel est réservé aux communes où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Il est donc essentiel de sélectionner une ville dont le marché locatif est dynamique. Certains éléments permettent d’en évaluer la qualité : croissance démographique, bassin d’emplois, secteurs d’activité d’avenir, universités, ligne TGV, etc. Vous trouverez la liste des agglomérations éligibles au Pinel sur le site legifrance.gouv.fr.

Pour attirer et fidéliser des locataires, préférez le centre-ville à la périphérie, vérifiez la qualité des transports urbains, investissez dans un quartier vivant, à proximité des crèches, des écoles et des commerces.

Notre conseil. Interrogez les agences immobilières et les administrateurs de biens implantés localement. Ils vous renseigneront sur la vigueur du marché locatif et sur les quartiers les plus intéressants.

Choisir le bon logement

Rendez-vous sur place pour apprécier la construction. Vérifiez qu’il y a un espace de vente, qui atteste que le programme est aussi destiné à des propriétaires occupants. Ceux-ci seront garants d’une meilleure gestion de l’immeuble. Traitez avec des promoteurs nationaux ou locaux ayant pignon sur rue. Visitez un ou deux programmes déjà réalisés par eux, interrogez les propriétaires sur la qualité de la construction et des équipements, le respect des délais de livraison ou la réactivité du promoteur à réparer les malfaçons.

Notre conseil. Achetez un logement de taille moyenne. Les studios gardent moins longtemps leurs locataires, ce qui entraîne des frais ; quant aux grandes surfaces, elles sont plus difficiles à louer, et les plafonds de loyer plus faibles.

Déterminer le loyer

Avec le dispositif Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer pendant toute la période de location (qui peut durer six, neuf ou douze ans). Ce dernier varie entre 8,74 € et 16,82 € le mètre carré par mois (hors charges), selon la localisation du bien (zone A bis, A, B1 ou B2), pour un bail signé en 2015. Ce plafond est ensuite multiplié par un coefficient égal à [0,7 + (19/surface du logement)] et qui ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de louer jusqu’à 20 % plus cher un logement de moins de 63 m2, alors que vous devez louer moins cher un logement plus grand. Conclusion : acheter deux biens de taille moyenne est plus rentable qu’un grand.

  • Exemple : un logement de 50 m2 en zone A (plafond de loyer de 12,49 €/m2) peut être loué 13,49 €/m2 : 12,49 x [0,7 + (19/50)]. Un 100 m2 situé dans la même zone ne peut être loué que 11,12 €/m2 : 12,49 x [0,7 + (19/100)]. 17,5 % de moins !

Prévoir le coût de l'opération

Outre le prix et les frais de départ, vous supporterez chaque année des dépenses non récupérables sur la location (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, assurance, taxe foncière). Vous devrez régler ponctuellement des frais de relocation, de remise en état… Vos loyers seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En contrepartie, la réduction d’impôt obtenue (jusqu’à 21 % de l’investissement) diminuera vos charges fiscales pendant plusieurs années.

Notre conseil. Évitez les villes les plus chères et l’Île-de-France. Les loyers y sont trop élevés au regard des plafonds du dispositif Pinel, de même que les prix de l’immobilier par rapport à la base de calcul de la réduction d’impôt (limitée à 5 500 €/m2). Le rendement de l’opération y sera forcément très faible !

Anticiper des loyers impayés

Même un locataire solvable peut rencontrer un jour des difficultés financières. Afin de limiter le risque d’impayés, les précautions s’imposent :

  • demander au locataire de vous fournir la caution d’un proche, qui prendra le relais s’il est défaillant ;
  • souscrire une assurance contre les loyers impayés qui vous couvrira le moment venu (elle n’est permise qu’à défaut de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti) ;
  • en cas de colocation, insérer une clause de solidarité dans le bail, afin que chaque colocataire soit redevable de l’intégralité du loyer.
Notre conseil. Choisissez un locataire ayant un emploi stable et percevant des revenus réguliers, au moins trois fois supérieurs au loyer, charges comprises. Vérifiez également la solvabilité de son garant.