Acheter en viager pour investir

Acheter en viager pour investir
La vente d’un bien en viager connaît un certain regain d’intérêt aujourd’hui auprès des personnes âgées. - © hidako

Acheter un bien en viager réduit le capital à investir au départ. Le gain final dépend de la durée de versement de la vente.

Un marché de niche

Dispositif très ancien, la vente d’un bien en viager intervient contre le versement d’un capital (ou bouquet) payé le jour de la signature chez le notaire, puis d’une rente versée chaque mois ou chaque trimestre jusqu’au décès du vendeur. Elle connaît un certain regain d’intérêt aujourd’hui auprès des propriétaires âgés, car elle leur permet de s’assurer un revenu régulier, pour compléter leur retraite ou pour financer les dépenses liées à leur dépendance. L’acheteur, lui, peut y trouver son compte, car il acquiert un bien immobilier moyennant un prix de départ réduit. Il prend toutefois un risque : il ne connaît pas à l’avance le coût total de l’opération, qui dépend d’un événement imprévisible : le décès du vendeur.

Les ventes en viager représentent aujourd’hui à peine 1 % du total des ventes immobilières, soit moins de 5 000 transactions par an. L’acheteur n’a pas pour objectif de réaliser un investissement locatif générateur de revenus, mais d’empocher un gain en capital à long terme, en ayant payé en définitive moins cher que le prix du marché. Ce type d’opérations s’adresse surtout aux catégories socioprofessionnelles supérieures, qui y voient le moyen de capitaliser une partie de leur rémunération, sans volonté d’occuper le bien. D’autres utilisent le viager pour un projet à long terme : par exemple, ils achètent pour leurs enfants. Autre catégorie concernée : les étrangers qui souhaitent s’installer en France pour leur retraite.

Viager libre ou occupé

Dans 9 cas sur 10, le viager porte sur la résidence principale du vendeur qui continue de l’occuper. Il se réserve un droit d’usage et d’habitation qui lui permet de rester dans les lieux jusqu’à sa mort. Principal inconvénient, l’acheteur ne peut pas profiter du bien acquis pendant de longues années. Il faut donc qu’il dispose non seulement d’un capital à investir, mais aussi de revenus confortables (et stables) pour payer la rente. En cas d’impayés, la vente sera annulée et les sommes versées resteront acquises au vendeur.


Les viagers « libres » permettent au contraire de disposer immédiatement du logement. En conséquence, l’acheteur peut le louer pour en tirer un revenu qui couvre tout ou partie de la rente à payer au vendeur. Mais ils sont très rares et portent surtout sur des petites surfaces. De plus, ils coûtent plus cher qu’un viager « occupé » car l’acheteur paye la disponibilité immédiate du logement.

Un bouquet à la signature

Contrairement à un achat immobilier financièrement classique, l’achat d’un bien vendu en viager s’effectue, en principe, en deux fois. Une fraction, le bouquet, est payable en capital à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Déterminé par le vendeur et l’acheteur, ce versement n’est pas obligatoire. Cependant, il est très couramment pratiqué. Son montant correspond généralement à une somme comprise entre 10 et 40 % de la valeur estimée du bien vendu. Il dépend principalement des besoins et des aspirations du vendeur. Le plus souvent, celui-ci a besoin de revenus pour compléter une retraite trop maigre, et il se contente d’un petit bouquet pour accroître sa rente. Mais il peut également souhaiter obtenir immédiatement un capital important pour mener à bien un projet à court terme, pour aider ses enfants en leur consentant une donation, ou, simplement pour effectuer des travaux dans le logement.

Le difficile calcul de la rente

La rente constitue l’autre élément déterminant du contrat de vente. Calculée sur la différence entre la valeur du bien et le bouquet, elle est à verser au vendeur mensuellement ou trimestriellement, durant toute sa vie. Les parties sont autorisées à fixer son montant, mais mieux vaut confier cette tâche au notaire pour éviter tout risque de contentieux. Valeur du bien, montant du bouquet, âge et sexe du vendeur, rentabilité du bien vendu... tous ces paramètres doivent être pris en compte. La rente est généralement établie à partir des tables de mortalité élaborées par l’Insee ou par les compagnies d’assurances, qui déterminent l’espérance de vie en fonction du sexe, à chaque âge.

Le montant du bouquet ajouté à celui de la rente (calculée sur l’espérance de vie théorique du vendeur) doit correspondre à la valeur réelle du bien. À défaut, le fisc peut réclamer des droits de vente supplémentaires à l’acheteur. Voire requalifier l’opération en donation, si la rente est dérisoire, et appliquer la fiscalité correspondante. Les héritiers du vendeur peuvent aussi demander que la vente soit annulée s’ils s’estiment spoliés.

Rente réversible ou révisable

Si le bien vendu en viager appartient en communauté à un couple, le contrat peut être établi au profit des deux conjoints (sur deux « têtes »). Le versement de la rente, dans ce cas, prendra fin uniquement au décès du second conjoint. Il en va de même si le contrat de vente prévoit une rente réversible au conjoint survivant.

Ces options réduisent la rente que vous avez à payer chaque mois, mais elles allongent le délai pendant lequel vous ne pouvez pas profiter de votre investissement. Elles augmentent également le risque de faire une mauvaise affaire.
 Autre élément à prendre en compte : la revalorisation annuelle de la rente à verser. Les parties peuvent convenir d’insérer 
une clause d’indexation dans le contrat de vente. Cette dernière permet d’exiger
 que la rente soit réévaluée, afin de pallier les effets négatifs de l’inflation.
 Le choix de l’inclure est libre, en principe.
 À défaut, une revalorisation forfaitaire minimum, fixée par la loi, sera appliquée automatiquement chaque année.
 Enfin, le vendeur peut exiger une majoration de sa rente en cas de libération anticipée des lieux. Un conseil : ne négligez aucun de ces frais supplémentaires avant de vous lancer dans l’achat d’un logement en viager.

Vente à terme, l’alternative au viager

Comme une vente en viager, une vente à terme se déroule en deux temps. Vous payez un capital à la signature, puis une rente. Mais sa durée de versement est dans ce cas fixée dès le départ, pour dix ou quinze ans en général. Côté vendeur, la formule se révèle plus intéressante, car la rente perçue n’est pas imposable, contrairement à celle issue d’un viager. Côté acheteur, l’aléa lié au décès du vendeur disparaît, ce qui permet de connaître à l’avance le montant de son investissement et la date à partir de laquelle il sera disponible. Mais la disparition du risque réduit aussi la possibilité de faire une bonne affaire. Les ventes à terme permettent cependant de payer un prix globalement inférieur à celui d’une vente immédiate.