Acheter des parts de SCPI pour investir

Acheter des parts de SCPI pour investir
Les SCPI collectent des fonds auprès des particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers, puis les mettre en location. - © chuvipro

Pour quelques centaines d’euros, il est possible d’investir dans le capital de sociétés civiles de placement immobilier.

L’immobilier en parts

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans passer devant un notaire et sans vous préoccuper de gestion locative ? C’est possible grâce à la « pierre-papier », c’est-à-dire aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces sociétés collectent
 des fonds auprès des particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers, puis les mettre en location. Vendues entre 200 et 1 000 euros en moyenne, les parts de SCPI sont accessibles avec une mise de départ modeste, même s’il faut souvent en souscrire un minimum (5 ou 10, par exemple). Vous devenez ainsi propriétaire d’une fraction d’un patrimoine investi dans l’immobilier tertiaire (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, etc.) ou résidentiel (logements, résidences services, écoles privées, etc.). 
Le parc immobilier de la société est mis 
en location, afin de produire des loyers. Vous en percevez chaque année une fraction, proportionnelle à votre participation dans son capital. Le rendement de vos parts dépend du type de SCPI choisi.

Les sociétés civiles de placement immobilier investies dans l’immobilier tertiaire (SCPI de rendement) affichent la plus grande rentabilité. Elles représentent plus de 90 % de la collecte des capitaux auprès des épargnants, à qui elles ont servi un rendement net moyen (avant impôts) de 4,63 % en 2016.

Les SCPI investies dans l’immobilier résidentiel (SCPI fiscales), elles, sont généralement adossées à un dispositif défiscalisant type Pinel ou Malraux. Moins rentables, elles permettent de bénéficier de la réduction d’impôt correspondante, calculée sur le montant de la souscription. D’autres investissent dans l’immobilier avec travaux, afin de générer des déficits fonciers reportables sur vos revenus imposables.

Elles intéressent essentiellement les contribuables fortement imposés qui cherchent à réduire leur impôt sur le revenu.

De sérieux atouts

Pas de gestion locative

Vous investissez dans l’immobilier locatif sans ses inconvénients. La société achète ou fait construire les immeubles avec l’épargne collectée, puis gère l’ensemble du processus de location : recherche des locataires, signatures des baux, encaissement des loyers, gestion des impayés, etc. Il lui incombe d’entretenir le parc locatif et de réaliser les travaux nécessaires pour le maintenir en bon état et le valoriser. Vous êtes donc propriétaire sans les soucis de la gestion locative.

Le patrimoine social est confié à des professionnels de l’immobilier, des sociétés de gestion souvent filiales de grandes banques. De plus, vous pouvez diversifier votre patrimoine sur des marchés difficilement accessibles en direct (maisons de retraite, hôtels, centres commerciaux, établissements médicaux, immobilier étranger, etc.) dont la gestion obéit à des règles différentes de l’immobilier résidentiel. Des marchés qui dopent le rendement de votre investissement.

Risques locatifs mutualisés

La SCPI fait l’acquisition d’immeubles de différents types (habitation, bureaux, commerces, etc.) situés dans des zones géographiques diverses (Paris, Île-de-France, province, Europe). Surtout, elle loue à des centaines, voire des milliers, de locataires distincts. Pour exemple, la première SCPI française compte un millier d’immeubles et quelque 2 000 locataires. De quoi diluer sensiblement le risque d’impayés !

Une sélection indispensable

Avant d’investir, mieux vaut vérifier la bonne santé financière de la SCPI sélectionnée. Comme toute société, ses résultats dépendent de sa gestion. L’analyse de ses bilans et de ses rapports annuels d’activité est donc indispensable. Généralement téléchargeables sur le site web de la société de gestion, ils vous renseigneront notamment sur la composition de son patrimoine, sa diversification entre immeubles d’habitation, commerces et bureaux, ainsi que sur les lieux d’investissement choisis par les gestionnaires. Concrètement, vous y trouverez la liste des immeubles détenus, avec leurs adresses, ce qui vous permettra d’étudier leur pertinence géographique.

Vous vérifierez aussi le taux d’occupation financier des immeubles loués par la société, c’est-à-dire le ratio entre les loyers encaissés et ceux qui le seraient si la totalité des locaux étaient loués toute l’année. Un bon taux d’occupation est synonyme d’emplacements de locaux bien situés avec des prix conformes au marché local.

À l’inverse, un taux d’occupation médiocre signifie que la SCPI ne perçoit pas de revenus et, surtout, qu’elle continue de supporter les charges afférentes au local non loué. Dans tous les cas, un taux d’occupation satisfaisant ne doit pas être inférieur à 90 %.

Autre élément à prendre en compte : les provisions que la société a constituées pour faire face aux risques d’impayés. Mieux vaut privilégier une société d’envergure, qui dispose d’un patrimoine diversifié et dont aucun locataire ne dépasse 3 % des revenus encaissés. Elles vous offriront un meilleur rendement, et vous limiterez au maximum les risques d’impayés.

Fortes de leur succès, les parts de SCPI coûtent de plus en plus cher, ce qui érode leur rendement, les loyers ne suivant pas la même inflation. Cela amenuise aussi vos chances de réaliser une plus-value à la revente. En outre, le marché pourra connaître un encombrement, voire un blocage, s’il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de parts au moment où vous souhaiterez vous en séparer. Une éventualité à ne pas exclure si les revenus servis par les SCPI venaient à baisser excessivement dans les prochaines années. Il vaut donc mieux privilégier les sociétés qui affichent d’importants volumes de transaction, des délais de règlements rapides et un faible nombre de parts en attente.

SCPI et OPCI, quelles différences ?

Comme les SCPI, les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ont vocation à acquérir un patrimoine immobilier locatif diversifié et à redistribuer les loyers encaissés aux particuliers détenteurs de leurs parts. Mais un OPCI n’est pas obligé d’investir uniquement dans l’immobilier direct ; il peut aussi placer une partie des fonds collectés dans des valeurs mobilières, comme des actions de sociétés immobilières et foncières internationales. Les parts d’OPCI sont ainsi plus liquides que celles d’une SCPI. Les porteurs peuvent revendre leurs parts à tout moment, en demandant à l’organisme de les leur racheter. Autre différence, les revenus des OPCI relèvent généralement du régime fiscal des dividendes d’actions, alors que ceux versés par les SCPI sont imposés comme des loyers.

De l’immobilier dans votre assurance-vie

Vous pouvez loger vos parts de SCPI sur le compte-titres ordinaire détenu par votre banque. Les revenus versés par la société seront alors imposés chaque année dans 
la catégorie des revenus fonciers. Et à la revente de vos parts, le gain réalisé subira l’impôt, comme une plus-value immobilière. Si vous êtes lourdement fiscalisé, vous pouvez choisir d’acquérir vos parts dans le cadre de votre assurance-vie. Les revenus et plus-values générés profiteront alors de la fiscalité avantageuse de cette « enveloppe fiscale ». Considérés comme des revenus de placement, ils seront imposés uniquement en cas de retrait réalisé sur votre contrat. Et après huit ans, vous bénéficierez d’un abattement annuel de 4 600 euros (le double pour les couples), et vous pourrez opter pour l’imposition du surplus à 7,5 %. Vous boosterez ainsi les performances 
de votre contrat, sans vous exposer aux risques des marchés financiers. Et vous pourrez aussi transmettre vos parts à votre décès « hors succession » !

En chiffres

Investissement : achat de parts de SCPI

  • Prix moyen : 200 à 1 000 €
  • Rendement brut prévisionnel : 4,5 % (SCPI de rendement) ;
  • 3 % avant avantage fiscal (SCPI fiscales)
  • Durée minimale : 8 ans