Acheter des parties communes

Acheter des parties communes

Pour annexer des parties communes d'un immeuble, l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires est indispensable. Une procédure longue.

Adjoindre à son logement un couloir, un palier ou des combles appartenant à la copropriété permet d'améliorer son espace de vie tout en valorisant son bien.

Les réticences des copropriétaires

Mais il faut obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et, pour cela, préparer un dossier convaincant. Car ces quelques mètres carrés sont des parties indivises entre l'ensemble des copropriétaires, qui sont souvent réticents à vendre des espaces communs à un seul occupant.

Les raisons des réticences

Ils craignent d'abord que la valorisation du logement agrandi profite au seul acquéreur des parties communes sans contrepartie financière pour les autres habitants. Concrètement, ils ne souhaitent pas que l'intéressé fasse une bonne affaire "sur leur dos".

Par ailleurs, ils invoquent souvent les éventuels obstacles techniques à la réalisation des travaux.

Lever les freins

Lever ces freins doit être l'objectif essentiel de l'acheteur.

Il est conseillé de confier l'ensemble du projet à un architecte, qui fera réaliser les travaux d'agrandissement dans les règles de l'art. Ceux-ci, en effet, surtout s'ils interviennent sur des murs porteurs ou des cloisons communes, peuvent entraîner des dégâts dans l'immeuble.

Ce professionnel réalisera un plan des parties communes concernées avant et après travaux.

Ainsi, les copropriétaires pourront visualiser le projet et en apprécier la faisabilité.

La garantie professionnelle de l'architecte

L'architecte est par ailleurs assuré au titre de la garantie professionnelle pour les dommages éventuels qui résulteraient de l'agrandissement. Ce qui est une garantie supplémentaire pour la copropriété.

La présence d'un autre professionnel, un technicien ou un ingénieur, est également souhaitable, notamment lorsque les travaux affectent la plomberie ou la structure de l'immeuble.

Le prix qui convaincra

Le prix proposé pour l'acquisition des parties communes est un élément de nature à emporter l'adhésion des copropriétaires. Il dépend de plusieurs facteurs : prix du mètre carré dans l'immeuble, superficie et situation de l'espace à annexer. Mais l'appréciation se fait au cas par cas.

Fixer un prix élevé

L'acheteur a intérêt à fixer son offre d'achat à un niveau élevé pour lever les réticences.

Selon les professionnels, établir ce prix à la moitié de la plus-value attendue de l'opération (après déduction des frais d'acquisition des parties communes, des honoraires d'architecte et des travaux d'aménagement) est une proposition tout à fait acceptable.

Et, si son budget le lui permet, l'acquéreur ne doit pas hésiter à réajuster son prix à la hausse pour convaincre les copropriétaires encore réticents.

Payer un prix haut, une démarche gagnante

S'il peut sembler désagréable de débourser un prix au mètre carré plus élevé que ce qui se pratique sur le marché, la démarche est tout de même gagnante.

En effet, les dépenses totales permettent de bénéficier d'un logement plus grand à un prix et avec des désagréments souvent moindres que ceux induits par un déménagement et l'achat d'un appartement plus grand.

Préparer l'assemblée générale

L’achat d’une partie commune et les travaux d'agrandissement doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Avant qu'elle se tienne, l'acquéreur a intérêt à adresser à chaque copropriétaire et au syndic un dossier comprenant le plan des travaux réalisé par l'architecte et mentionnant le prix d'achat envisagé.

Au cours de l'assemblée générale, il pourra apporter oralement des informations complémentaires.

Les effets de l'achat d'une partie commune

L’achat d’une partie commune aura pour effet de créer un nouveau lot privatif, d’augmenter les millièmes de l’acheteur, de diminuer les charges des autres copropriétaires, et de modifier en conséquence le règlement de copropriété.

Le vote de l'assemblée générale concernant les travaux

Lors du vote de l’assemblée générale portant sur les travaux, deux cas sont à distinguer.

La disparition de la partie commune touche la destination de l'immeuble

Soit la disparition de la partie commune affecte la destination de l'immeuble, c'est-à-dire la finalité du bâtiment. Tel peut être le cas de l'ouverture d'un commerce, rendue possible par le rachat d'une partie commune.

L'unanimité de l'ensemble des copropriétaires est alors requise.

La destination de l'immeuble n'est pas touchée

Soit la disparition de la partie commune n'atteint pas la destination de l'immeuble. Dans cette situation, l'acquéreur doit obtenir la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Si le projet ne recueille pas la majorité requise, mais au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut se prononcer immédiatement à la majorité simple (c'est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

Dans le cas contraire, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de trois mois peut prendre la décision à la majorité simple.

Le vote de la modification du règlement de copropriété

Concernant la modification du règlement de copropriété, l'acquéreur doit obtenir la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) représentant au moins les deux tiers de la totalité des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).