Achat sur plans : les clés de la réussite

Achat sur plans : les clés de la réussite

L'acquéreur d'une maison ou d'un appartement sur plans doit être attentif à tous les stades des travaux puisqu'il devient propriétaire au fur et à mesure de leur avancement.

En raison de sa spécificité (la transaction porte sur un logement qui n'existe pas encore), la vente sur plans, appelée aussi "vente en l'état futur d'achèvement", est strictement réglementée afin de protéger l'acheteur. Certains points doivent néanmoins faire l'objet d'une vigilance toute particulière afin d'éviter un litige ultérieur. Voici les points essentiels de la négociation de votre achat sur plan.

Faites détailler l'annexe du contrat de construction

Hormis certaines mentions relatives aux caractéristiques du futur logement devant obligatoirement figurer dans le contrat de réservation, la réglementation prévoit qu'une notice descriptive, annexée au contrat, mentionne la qualité de la construction, les matériaux utilisés et éventuellement les éléments collectifs prévus dans l'immeuble (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordures…).

Toutefois, l'acheteur a intérêt à réclamer qu'une notice descriptive détaillée ainsi qu'un plan coté de l'appartement réservé - voire de l'immeuble dans son ensemble (plans du rez-de-chaussée et des étages) - précisant les dimensions de chaque pièce accompagnent le contrat de réservation. Pour avoir valeur contractuelle, ces documents doivent être datés et signés par le promoteur et l'acheteur. Le contrat préliminaire doit aussi indiquer qu'ils sont bien portés en annexe.

Prévoyez des pénalités en cas de retard

Le contrat définitif de vente, signé chez le notaire, doit impérativement mentionner dans quels délais le logement sera livré à l'acquéreur (par exemple, 12 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ou de l'ouverture du chantier).

Il est également important de fixer des pénalités à la charge du promoteur en cas de retard dans la mise à disposition du logement. La somme à retenir par jour de retard doit être proportionnelle au préjudice causé (frais d'hôtel, de voiture, de garde-meuble, de crédit relais…).

Attention ! La plupart des contrats prévoient que le vendeur ne sera pas responsable du retard dans la livraison lorsque le dépassement du délai est dû notamment à des intempéries ou à des grèves générales dans le secteur du bâtiment.

Réclamez la preuve de l'avancement des travaux

Le total des sommes perçues par le promoteur ne peut excéder 35 % du prix d'achat à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (c'est-à-dire pose de la toiture et exécution de l'étanchéité des terrasses), 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde de 5 % restant dû est, en principe, payable à la livraison.

Il est toutefois prudent de mentionner dans l'acte d'achat que les appels de fonds devront être motivés par une attestation d'architecte précisant l'état d'avancement des travaux.

Des pénalités à l'encontre de l'acquéreur s'il ne paie pas dans les délais sont généralement prévues dans le contrat. Elles sont toutefois plafonnées à 1 % des sommes dues par mois de retard (article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation).

Préférez la garantie d'achèvement à la garantie de remboursement

L'acheteur bénéficie de deux garanties qui lui assurent que sa construction parviendra à bonne fin (garantie d'achèvement) ou qu'il récupérera les sommes qu'il a versées (garantie de remboursement) si la construction venait à être abandonnée. Ces deux garanties sont alternatives et non cumulatives. L'une ou l'autre doit être prévue dans le contrat notarié sous peine de nullité de la vente.

La garantie d'achèvement extrinsèque (c'est-à-dire la caution fournie par un établissement financier extérieur) est la plus protectrice de l'acquéreur, assuré ainsi de voir son projet mené à terme.

Émettez des réserves, même pour des défauts minimes

À la livraison de l'appartement, une visite approfondie s'impose ; prenez soin de mentionner dans un procès-verbal écrit tous les désordres ou défauts de conformité même les plus minimes (on parle de "réserves").

Il est judicieux de demander aussi au promoteur une copie du procès-verbal de réception qui a eu lieu auparavant avec les entrepreneurs : les défauts qui ont été relevés à cette occasion y sont détaillés.

Si le logement n'est pas conforme aux prévisions du contrat, l'acquéreur doit consigner le solde du prix d'acquisition (5 % maximum) sur un compte spécial ouvert auprès d'un séquestre (Caisse des dépôts et consignation, huissier de justice…).

La restitution du dépôt de garantie

L'acheteur dispose d'un délai de sept jours à compter de la réception du contrat de réservation pour revenir sur sa décision et récupérer entièrement son dépôt de garantie, selon l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Mais l'article R. 261-31 du même code impose également la restitution du dépôt de garantie dans cinq autres cas :

  • le contrat de vente n'est pas signé à la date prévue dans le contrat de réservation ;
  • le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
  • les prêts proposés par le vendeur (et non par le client) ne sont pas obtenus (le montant consenti est inférieur de 10 % à ce qui était prévu) ;
  • l'un des équipements promis (ascenseur, vide-ordures, chauffage central) ne sera pas réalisé ;
  • le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés (disposition des pièces, surface) diminuent de 10 % la valeur du logement.

Le remboursement doit alors avoir lieu dans un délai maximal de trois mois à compter de la demande de remboursement adressée par l'acheteur en recommandé avec accusé de réception au vendeur et au dépositaire.