Achat sur plan : quelles garanties une fois l'appartement livré ?

J'ai acheté un appartement en voie future d’achèvement en octobre 2010 (dispositif Scellier). Cet appartement m'a été livré fin décembre 2010. J'ai posé des réserves sur plusieurs lots. Plomberie sanitaire : absence d'eau chaude dans la cuisine. Le tuyau serait semble-t-il plié dans la dalle. Après six mois de réclamation, un plombier est venu; il a tiré un tuyau plastique de couleur BLEUE (il me semble pourtant que les règles de l'art impose un tuyau ROUGE pour l'eau chaude. Il s'est repris sous les canalisations de lavabo de la SdB et est passé dans une gaine technique collective (évacuation des VMC). Ce tuyau est attaché avec des rilsans et n'est pas protégé. Avait-il le droit de traverser cette gaine technique collective ? La couleur et la pose de cette canalisation sont-elles réalisées dans les règles de l'art et si non, comment puis je me retourner contre le Maitre d'Ouvrage ? Le bac à douche est "piqué". Le maitre d’œuvre propose d'envoyer une entreprise pour un réémaillage ! Est-ce normal et conforme ? Le carrelage : comporte de très nombreuses imperfections (carreaux pas au même niveau, joint mal fait, pose des plinthes en biseau, carrelage du bac à douche ne venant pas reposer sur celui-ci.....) Le Garage mécanisé : ma locataire possède une Peugeot 106 récente et son pare-choc avant frotte très fortement sur la plateforme mécanisée lorsqu'elle se gare et quant elle sort. J'ai également posé des réserves sur les mal façons du carrelage des parties communes. Est-ce que je dois faire appel à des experts pour m'indiquer ce qui est contestable ou non, avant d'ester en justice (je crois que j'en ai la possibilité dans un délai de 13 mois après la remise des clés) ? Si je dois ester en justice, vers quel tribunal dois-je le faire et dois-je me faire assister d'un avocat ?

Réponse de l'expert

La mise à disposition du local faisant l’objet du contrat de VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) se matérialise par la réception des travaux. Le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement doit, alors, à l’acquéreur :

1. la garantie des vices de construction apparents, articles L.261-5 à L.261-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Selon l’article L. 261-5 du CCH, " le vendeur d’un immeuble à construire n’est pas déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents ". Sont concernés par cette garantie due par le vendeur d’immeubles en l’état futur d’achèvement, les vices ostensibles ou révélés par un examen superficiel ou susceptibles d’être détectés par un homme de diligence moyenne, dénué de compétence technique particulière, procédant à des vérifications élémentaires. L’impact, l’importance et la gravité de ces vices sont sans incidence sur la qualification de vice apparent.

2. la garantie de conformité.

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu de livrer un bâtiment aux caractéristiques conformes avec celles énoncées au contrat de vente. En cas de non-conformité, en vertu des dispositions des articles 1134 et suivants du Code civil et de sa responsabilité contractuelle, l’acquéreur peut soit exiger la mise en conformité du bâtiment si celle-ci est possible, soit demander la résolution du contrat et d’éventuels dommages et intérêts dans le cas contraire. Cette action peut être exercée pendant 5 ans à compter de la réception des travaux.

3. la garantie biennale de bon fonctionnement, article L.111-16 du CCH.

Aux termes de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu, à compter de la réception des travaux, à la garantie de bon fonctionnement de certains éléments d’équipement du bâtiment d’une durée minimale de deux ans conformément aux dispositions de l’article 1792-3 du Code civil. Sont concernés les dommages affectant les éléments d’équipement non-indissociables et qui ne portent atteinte ni à la solidité ni à la destination de l’immeuble, tels qu’une gaine de circulation d’air chaud défectueuse ou un appareil de chauffage défectueux.

4. la garantie décennale, articles L.111-13 à 15 et L.111-20 du CCH.

Selon la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu à la responsabilité décennale des dommages affectant l’ouvrage telle qu’elle résulte des articles 1792 et suivants du Code civil. Ainsi, durant une période de dix ans à compter de la réception des travaux, il est responsable envers l’acquéreur, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination, tels qu’un défaut d’étanchéité entraînant des infiltrations à l’intérieur du bâtiment ou l’exiguïté de la rampe d’accès aux garages rendant ceux-ci inutilisables pour des voitures de dimensions courantes.

5. la garantie de parfait achèvement, article L.111-19 du CCH.

Selon l’article L. 111-19 du CCH, l’entrepreneur est tenu à la garantie de parfait achèvement pendant un délai d’un an à compter de la réception. A ce titre, il doit réparer tous les désordres mentionnés au moment de la réception ou pendant l’année qui suit la réception. Le vendeur d’immeubles en l’état futur d’achèvement est tenu à cette garantie d’achèvement.

Ceci dit, il convient de préciser que la garantie due par le vendeur en l'état futur d'achèvement pour les vices apparents et la garantie due pour les défauts de conformité obéissent, depuis l'entrée en vigueur de la loi, le 28 mars 2009, au même régime. Sont garantis les défauts de conformité apparents dénoncés lors de la réception des travaux ou dans le délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur. L'action devra être introduite dans le délai d'un an à compter de la plus tardive de ces deux dates (article 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil).

Ce type de litige relève de la compétence du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. L’assistance d’un avocat est obligatoire devant cette juridiction.

Il est à noter que ce délai de prescription peut être interrompu notamment par une action en référé visant à la désignant d’un expert judiciaire (TGI Nancy, 24 février 1989).

L’expertise permet de déterminer si les travaux litigieux ont été réalisés dans les règles de l’art et de vérifier si un recours judiciaire sur le fond de l’affaire est ou non opportun.

Ainsi, l’intéressé dispose alors d’un nouveau délai d’ un an à compter de l’ordonnance ayant désigné l’expert pour faire valoir sa garantie (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 1995).