Achat immobilier : quels frais annexes ?

Achat immobilier : quels frais annexes ?

La réussite d'un projet d'habitation dépend avant tout de son bon montage financier. Et pour évaluer le coût réel de l'acquisition, il faut prendre en compte tous les frais annexes.

Improprement appelés " frais de notaire", les droits de mutation sont strictement réglementés.

Les droits et taxes payés au Trésor public

Pour un logement ancien, c'est-à-dire achevé depuis plus de cinq ans ou ayant déjà fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, l'acheteur paie une taxe de publicité foncière de 3,60 %, la taxe additionnelle au profit de la commune (1,20 %), les frais d\'assiette et de recouvrement au profit de l'Etat (2,50 % de la taxe de publicité foncière) ainsi qu'une taxe nouvelle de 0,20 % soit au total 5,09 %.

Les logements neufs ou achetés sur plan et revendus dans les cinq années de leur achèvement sont soumis à la TVA de 19,6 %, à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % et aux frais d'assiette et de recouvrement de 2,50 % de la taxe de publicité foncière et à une taxe nouvelle de 0,10 %, soit un total de 0,715 %.

La rémunération du conservateur des hypothèques qui transcrit la transaction est de 0,10 % du prix d'achat. Les frais de timbre ont en revanche été supprimés depuis le 1er janvier 2006.

La rémunération du notaire

Les émoluments du notaire sont proportionnels à la vente. Ils sont calculés par tranche de prix, en appliquant un pourcentage dégressif à la valeur du bien. S'ajoutent les honoraires de formalités, qui correspondent à chaque démarche administrative effectuée par le notaire (demande d'extraits de naissance, purge d'un droit de préemption). Chaque formalité correspond à un nombre d'unités de valeur, une unité étant égale à 3,65 € HT.

Les débours sont les frais engagés pour le compte de l'acheteur, comme la demande d'un certificat d'urbanisme au géomètre.

Sont encore à prendre en compte les frais liés au crédit et la rémunération de l'intermédiaire.

Les frais liés au crédit

Si vous empruntez pour acheter, des frais s'ajoutent au coût du crédit lui-même.

Des frais de dossier sont demandés par quasiment tous les établissements financiers. Leur montant avoisine 1 % du capital emprunté.

Les assurances "décès" et "invalidité permanente et incapacité de travail"sont obligatoires. Généralement commercialisées ensemble, elles coûtent en moyenne 0,3 à 0,4 % du capital emprunté, en fonction notamment des couvertures proposées.

L'assurance "perte d'emploi"

est, quant à elle, facultative. Son prix dépend aussi de la couverture souhaitée : pour obtenir une prise en charge de 50 % de l'échéance, comptez un tarif d'environ 0,25 % du capital emprunté. Pour une prise en charge de 75 % de l'échéance, comptez 0,35 % du capital emprunté.

Les garanties du prêteur ont des tarifs qui varient selon un barème dégressif. Ainsi, pour un emprunt de 100 000 €, l'hypothèque coûte environ 2 090 € pour une construction, et le privilège de prêteur de deniers environ 1 330 € pour l'acquisition d'un logement ancien.

L'établissement peut proposer à l'emprunteur d'être garanti par la caution d'un organisme spécialisé. Cela lui évite de payer des frais de mainlevée d'hypothèque si le bien immobilier est revendu avant la fin du crédit. Le coût de la caution est proche de celui de l'hypothèque, mais si l'organisme n'a pas eu à constater de trop nombreux incidents de paiement, il rembourse une partie de son prix à l'emprunteur. Crédit Logement, par exemple, annonce une restitution de l'ordre de 75 à 80 % de la partie de la caution affectée au fonds mutuel de garantie destiné à couvrir les impayés.

En cas de construction ou d'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement, les contrats de prêt prévoient en général le versement d'intérêts dits d'anticipation entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où le prêt commence à être remboursé. Leur montant correspond aux seuls intérêts calculés sur les sommes mises à disposition de l'emprunteur par la banque.

Par exemple, sur un prêt de 100 000 €, elle verse une première tranche de 10 000 €. C'est sur cette première partie des fonds que seront calculés les intérêts. Puis, lors d'un déblocage ultérieur de 30 000 €, les intérêts seront calculés sur les 40 000 € mis à disposition.

La rémunération de l'intermédiaire

En cas d'opération conclue par l'intermédiaire d'un professionnel, celui-ci est en droit de demander des honoraires une fois l'acte authentique signé. Leur montant, non réglementé (sauf s'il s'agit d'un notaire), doit être affiché dans ses locaux. Ils peuvent, par exemple, être de l'ordre de 5 %. Mais ils sont toujours négociables.

Une fois l'affaire conclue, l'acquéreur a intérêt à demander la rédaction d'un mandat de recherche, même si l'agent était mandaté par le vendeur, qui le paiera sur le prix. Ce document, ainsi que la distinction, portée sur l'acte de vente, entre prix de vente et rémunération de l'agent, lui permet de ne payer des droits de mutation que sur le prix net d'acquisition et non sur la globalité de l'achat. Ainsi, sur un achat de 150 000 € pour lequel l'agent immobilier prend 5 % d'honoraires, soit 7 500 €, l'acquéreur ne paiera des droits de mutation que sur 142 500 €, soit une économie de l'ordre de 500 €. De la même façon, le mobilier tel qu'une cuisine équipée peut être déduit du prix d'achat.

Et après l'achat…

Dans le budget d'acquisition, d'autres frais doivent être pris en compte : travaux, emménagement, assurance multirisque habitation.

De plus, des impôts locaux, dont les montants varient d'une commune à l'autre, sont dus pour l'année entière par celui qui est propriétaire (ou occupant, pour la taxe d'habitation) au 1er janvier de l'année d'imposition. Cependant, vous pouvez prévoir dans l'acte de vente le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur en fonction de la date de cession.

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