Achat immobilier : quel recours contre l'agence qui a délivré une information non conforme ?

Je viens de faire l'acquisition d'un appartement via une agence immobilière, l'acte de vente a été signé chez le notaire le 29 mars dernier. Cet appartement disposait selon le descriptif de l'agence d'un boxe fermé et d'une place de parking numérotée à l'intérieur de la résidence. A chacune de mes visites avant l'achat, l'agence m'avait toujours parlé de cette place numérotée sans m'en préciser le numéro. J'ai commis l'erreur de ne pas vérifier le compromis de vente sur ce point précis. Pas un seul instant, je n'ai pensé que l'agence n'avait pas vérifié cette information. Peu de temps après la signature chez le notaire, faute de trouver le numéro de cette place de parking dans l'acte de vente, j'ai contacté l'ancien propriétaire qui m'a appris que cet appartement n'avait jamais disposé d'une place numérotée mais du seul boxe. Renseignement pris auprès d'un professionnel de l'immobilier, une place de parking dans cette résidence vaut environ 2 500/3 000 €. J'ai conservé la fiche descriptive qui mentionnait bien l'existence de cette place. J'estime avoir subi un préjudice, en achetant un bien qui ne correspondait complètement à la description faite par l'agence. J'aurai, en effet, probablement négocié ce bien à la baisse si j'avais su qu'il ne disposait pas de 2 places de parking. Aujourd'hui, je dois débourser 3 000 euros supplémentaires pour avoir un bien conforme à ce que j'avais pensé acquérir. Ai-je un recours envers l'agence immobilière qui m'a vendu ce bien ?

Réponse de l'expert

a vente d’un immeuble est matérialisée par la conclusion de deux actes différents : l’avant contrat (le compromis ou promesse synallagmatique de vente, ou la promesse unilatérale de vente) et le contrat de vente.

Or, en droit français, le contrat n’est valide que s’il répond aux quatre conditions suivantes :

  • le consentement des parties,
  • leur capacité juridique,
  • un objet certain,
  • une cause licite.

C’est ainsi, que l’objet du contrat doit forcément être décrit dans l’acte de vente comme dans le pré-contrat.

D’ailleurs, les professionnels intervenant au contrat, sur le fondement des articles 1147 et 1992 du code civil (agent immobilier et notaire) ainsi que le vendeur (article 1602 du code civil) ont une obligation d’information vis-à-vis de l’acquéreur.

Le manquement à l’obligation d’information peut être sanctionné de diverses manières.

Ainsi, il peut conduire à l’annulation de la convention s’il est à l’origine d’un vice du consentement. Il s’agit le plus souvent d’une nullité pour dol prononcée sur le fondement de l’article 1116 du code civil. Plus précisément, l’annulation s’appuie sur la réticence dolosive consistant à taire sciemment une information dont on connaît non seulement l’existence mais aussi l’importance pour le cocontractant.

Il appartient à la personne qui invoque la nullité pour dol d’apporter la preuve du défaut d’information et de son caractère déterminant pour elle, c’est-à-dire que si elle avait eu connaissance de cet élément, elle n’aurait pas conclu la convention ou, tout du moins, à des conditions différentes. Le tribunal de grande instance est compétent pour connaître des litiges d’un montant supérieur à 10 000 euros. Devant cette juridiction, l’assistance d’un avocat est obligatoire. Si l’action aboutit, la vente est annulée, le vendeur reprend son bien et restitue le prix à l’acquéreur.

Une désignation incorrecte peut parfois également s’analyser en une erreur sur la substance et entraîner la nullité du contrat (article 1110 du code civil).

Par ailleurs, la vente se réalisant par l’accord des parties, l’immeuble vendu doit être déterminé. S’agissant d’immeubles, les règles de la publicité foncière exigent que, pour les identifier suffisamment, l’acte contienne la nature (immeuble voué à l’habitation, par exemple), la situation, la contenance et la désignation cadastrales. La responsabilité du notaire chargé de la vente serait engagée en cas de désignation incorrecte de l’immeuble (Tribunal de Grande Instance de Nevers 2 mai 1973).

Toutefois en l’espèce pour mener à bien cette action , il eu fallu qu’il y ai désignation du boxe dans l’acte ou que le vendeur puisse produire tout commencement de preuve faisant référence a l’engagement de vendre ce boxe (ex : correspondances avec l’agence immobilière). Par ailleurs l’agent immobilier n’est tenu envers l’acheteur que des vices apparents facilement décelables frappant les biens désignés au compromis de vente (Cour de Cassation, 1ère chambre civile, 18 avril 1989)

En l’absence de telles circonstances, le compromis vaut vente pour l’immeuble désigné et aux conditions prévues.

Enfin La loi Carrez du loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, impose au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

Si la superficie n'est pas renseignée dans l’acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité du contrat.

Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop.

Si la nullité de l’avant-contrat ne peut être obtenue sur ces fondements, celui-ci sera "définitif". L’article 1589 du code civil assimile la promesse synallagmatique (compromis de vente) à la vente elle-même. Ceci dit, l’article 1589 n’a qu’un caractère supplétif de la volonté des parties qui peuvent définir librement la portée de leurs engagements.