Achat en Vefa avec rendu inachevé : quel recours pour le Conseil syndical ?

Nous sommes neuf propriétaires qui viennent de signer la remise des clefs dans une construction en Vefa (Vente en l'état futur d'achèvement). Sans parler d'un retard de plusieurs mois, les quatre membres du Conseil syndical sont aujourd'hui convoqués pour la réception des communs qui sont très loin d'être achevés. Le directeur du Syndic avoue ne pas avoir les compétences pour lister les malfaçons et les travaux non finis. Quel recours a le Conseil syndical ? Peut-il se faire assister d'un expert, où le trouver, quelle est la valeur de son expertise ?

Réponse de l'expert

Il convient tout d’abord de préciser que la livraison désigne la délivrance du bien promis par un vendeur à un acquéreur tandis que la réception intervient dans le cadre d'un marché passé avec des entreprises et correspond à la vérification par le maître de l'ouvrage de l'exécution de la prestation qu'il a commandée.

Ainsi dans le cadre d’un achat en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), c’est le promoteur qui a la qualité de maître de l’ouvrage, c’est donc à lui qu’il incombe de réceptionner les travaux qu’il a fait réalisés par les entrepreneurs avec lesquels il avait conclu un marché. En revanche, en sa qualité de vendeur en état futur d’achèvement, il est tenu de livrer aux acquéreurs (ses clients) l’ouvrage prévu par le contrat de VEFA.

En effet, l'immeuble que le vendeur a l'obligation d'édifier est celui que détermine et décrit le contrat. C'est dire qu'il doit respecter la description contractuelle de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble vendue, aussi bien leurs caractères et leur consistance que leur qualité, leur superficie, les matériaux et leurs équipements. Les documents contractuels consistent dans le contrat lui-même et ses annexes, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les plans, devis et marchés établis par le vendeur, notamment les devis descriptifs (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 30 avril 1985) et la notice descriptive, les documents déposés au rang des minutes du notaire et auxquels l'acte fait référence.

L'acquéreur est en droit d'exiger que les plans de l'immeuble et les autres annexes de l'acte de vente déposées chez le notaire soient strictement respectés dans leur intégralité : l'obligation de conformité ne se limite pas aux locaux vendus et à leurs accessoires, mais s'étend à toutes les pièces incluses dans le champ contractuel (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 26 avril 1994) et même aux autres bâtiments d'un même ensemble immobilier, ainsi qu'au cadre promis (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 5 juillet 2000). La conformité du bien vendu aux documents contractuels doit donc s'apprécier par rapport à l'acte de vente et à ses annexes et non par rapport au contrat de réservation (Cour d’appel de Lyon, 19 avril 2007). Il est à noter que les tribunaux assimilent même aux documents contractuels proprement dits les documents publicitaires (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 2 avril 1979).

L’obligation de conformité aux spécifications des documents contractuels, qui pèse sur le vendeur, est ici essentielle. En effet, en cas de défaut de conformité substantiel, l’acquéreur peut refuser de constater l’achèvement (article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation).

Ainsi, l’acquéreur peut prendre la précaution, lors de la livraison, de signaler toute incohérence qu’il remarquerait par rapport à la description contractuelle de l’immeuble qui lui avait été faite.

Ceci dit, très récemment, la cour de cassation est venue affirmer que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d’achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 4 juin 2009).

Par ailleurs, en présence de constructions soumises au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires est représenté par un syndic lors de la livraison des parties communes (article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Toutefois, le syndic, à l’occasion de cette opération, a la possibilité de faire appel au conseil syndical.

En effet, le conseil syndical est un organe consultatif dont l’une des fonctions essentielles consiste à assister le syndic (article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Elle est exercée sous forme d’avis que le conseil donne au syndic, soit sur sa demande, soit spontanément.

Il convient de préciser que pour l’exécution de sa mission, le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité (article 27 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Le technicien sera, selon le cas, un architecte, un juriste, un expert-comptable ou toute autre personne, sans exclusive, dont le conseil syndical apprécierait la compétence ou l’expérience (Réponse ministérielle n°30509 du 6 janvier 1997).

Ainsi en matière de construction, le conseil syndical a la possibilité de faire appel à un architecte (l’Ordre des architectes pourra lui communiquer la liste des professionnels exerçant dans la région) ou bien à un expert agréé en bâtiment (dont la liste est tenue à disposition au greffe du Tribunal de Grande Instance).

Il est à noter que les honoraires du technicien constituent des dépenses d’administration. Il en est de même des frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical. Honoraires et frais sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l’assemblée générale ayant institué le conseil syndical (article 27 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

A l’occasion de l’opération de livraison des parties communes, le syndic pourra alors transmettre au promoteur les différents points litigieux soulevés par le technicien et exiger qu’ils soient retranscrits sur le procès-verbal de livraison.

A défaut, de règlement amiable, le rapport du technicien pourra être utilisé à l’appui d’un recours judiciaire.

En effet, l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 attribue compétence aux syndicats de copropriétaires pour agir en justice « en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble » (alinéa 1er) conjointement ou non avec les copropriétaires ; tandis que le second alinéa du texte précise que les copropriétaires peuvent exercer seuls les actions concernant la propriété ou la jouissance de leur lot (à charge d'en informer le syndic).

Le syndicat étant une personne morale, il ne peut exercer son pouvoir d'action que par l'intermédiaire d'une personne physique, le syndic, auquel l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 confère une compétence exclusive (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 avril 1985).

Il convient néanmoins de préciser qu’une telle action est soumise à autorisation de l’assemblée générale. En effet, quelle que soit la nature ou l’objet de la demande en justice, la décision de l’assemblée générale visant à autoriser le syndic doit être adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le texte du procès-verbal doit être suffisamment précis afin qu’il n’y ait aucun doute quant à l’objet et à la portée de l’autorisation conférée.