Achat de votre terrain pour y construire un immeuble : négocier votre départ

Achat de votre terrain pour y construire un immeuble : négocier votre départ
Avec un promoteur, il faut attendre six à vingt-quatre mois entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique. - © Chlorophylle

Si un promoteur veut acheter votre terrain pour y construire un immeuble d’habitation, n’acceptez pas immédiatement son offre. Voici nos recommandations, avec l’expertise de Guillaume Cizeron, avocat au barreau de Nantes, spécialiste du droit immobilier.

Lorsqu’il vous contacte, le promoteur immobilier arrive avec une offre. Au premier abord, elle semble généreuse, car supérieure de 20 à 30 % aux valeurs du quartier. Mais ce professionnel effectue ses calculs autrement. Il ne raisonne pas sur la valeur intrinsèque du bien (surface, état) qu’il sera amené à démolir. Il ne s’intéresse qu’au potentiel du terrain et au nombre de logements qu’il pourra réaliser.

Pour savoir si son offre est sous-évaluée ou non, demandez de votre côté une expertise de votre foncier à un spécialiste indépendant. Privilégiez un expert judiciaire auprès d’une cour d’appel réputée pour son objectivité. Ce sera une vraie base de discussion pour démarrer la négociation. Si les programmes neufs sont rares dans votre secteur, vous avez la main pour monnayer votre terrain, car c’est la règle de l’offre et de la demande qui s’applique. Parmi les stratégies possibles : démarcher un concurrent pour faire monter les enchères ou encore convaincre votre voisin de céder sa parcelle en même temps que vous. S’il dispose d’un plus grand terrain, le promoteur pourrait se montrer plus généreux. Dernier scénario : négocier un appartement dans la future résidence.

Des dépenses à anticiper

Anticipez les dépenses que la transaction engendrera. Si vous habitez la maison, pensez à vous faire rembourser vos frais de déménagement, de relogement, de remboursement anticipé de prêt. Si vous la louez, en cas de rupture anticipée du bail, une indemnité d’éviction est à prévoir et devra être versée à votre locataire par le promoteur. Cette somme doit être notifiée dans la promesse de vente avec l’accord du locataire.

Avec un promoteur, il faut attendre six à vingt-quatre mois entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique. S’il demande un prolongement de la promesse, vous serez en position de force pour négocier une contrepartie.

Un abattement de l’impôt sur la plus-value

Depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2020, dès lors qu’un terrain bâti ou à bâtir est situé en zone fortement déséquilibrée entre l’offre et la demande 
de logements et que l’acheteur s’engage à y construire des habitations collectives, l’impôt sur la plus-value payé par le vendeur bénéficie d’un abattement de 70 %, voire de 85 % s’il s’agit de futurs logements sociaux.