Achat d'un logement : quel recours en cas de vice caché constaté après la vente ?

Nous venons d'acquérir une résidence secondaire. Achat le 11 mars 2011. Pour pénétrer dans la maison une seule issue (car barreaux aux fenêtres) par une véranda. La porte d'entrée a été remplacée par une baie vitrée et un volet roulant. Ce volet roulant est alimenté électriquement et une manivelle est accessible seulement par le côté l'extérieur de la maison (côté véranda ). Quant on est dans la maison et que le rideau est baissé (la seule commande est électrique), on ne peut pas le relever s'il survient une panne de courant. Dès le lendemain de la vente, j'ai fait part de ce problème à l'agence qui l'a dit à la clerc de notaire. Celle-ci lui a répondu qu'il aurait fallu s'en apercevoir avant la vente pour le faire passer en vice caché. Ma question est la suivante : ai-je un recours pour ce problème, car si un incendie se déclarait et que le courant était coupé il serait impossible de "sortir" de la maison sauf casser le rideau du volet roulant. Je ne pense pas que cela soit un gros problème pour une personne adulte, mais quid des enfants s'ils sont seuls dans la maison ? Que pensez vous de la conformité de cette résidence et de la sécurité des personnes ? Les vendeurs ou l'agence ne devaient-ils pas nous informer de ce problème ? La modification de cette entrée aurait six ans, ne pourrait-on pas impliquer la garantie décennale ? Je précise que je comptais louer la maison l'été car elle est située à Saint Cyprien plage 66370 pour payer mes crédits et charges de copropriété, ce que je m'interdis de faire vu les risques encourus.

Réponse de l'expert

Le vendeur d'un bien immobilier est, comme tout vendeur, tenu de garantir l'acheteur contre les vices cachés qui affectent le bien et le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus (article 1641 du Code civil). Le défaut doit être occulte, de nature à échapper à un examen attentif et sérieux, ne pouvant être décelé que par des recherches appropriées ou des vérifications minutieuses faites par un expert.

En effet, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code civil). La Cour de cassation précise par ailleurs que l'acheteur n'a pas l'obligation de solliciter l'avis d'un homme de l'art afin de connaître l'état réel de l'immeuble (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 mai 1989). Le vice doit également porter sur une des qualités de la chose vendue. Ont ainsi été considérées comme vice rédhibitoire des fondations défectueuses (Cour de cassation, 31 janvier 1966).

De plus, pour que la garantie joue, il est nécessaire que le vice ait été antérieur au transfert de propriété. L'antériorité existe lorsque le vice était en germe dans la chose vendue. Il appartient au tribunal d'apprécier, en cas de litige, si son développement ultérieur était inévitable, normal ou s'il a obéi à des faits inhabituels. S'il existe des vices cachés répondant aux conditions précitées, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts (action estimatoire) (article 1644 du Code civil).

En cas d'annulation de la vente, lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose vendue, non seulement il doit restituer le prix qu'il a reçu mais il est tenu, en outre, de tous les dommages-intérêts envers l'acquéreur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 octobre 1997). La restitution du prix entraîne également le remboursement de tous les frais occasionnés par la vente (article 1645 du Code civil). Si l'acheteur opte pour une action en réduction du prix, le vendeur sera tenu de verser à l'acheteur une somme dont le montant est fixé par expert ainsi que des dommages-intérêts s'il était de mauvaise foi (Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juillet 1997).

L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), devant le tribunal de grande instance. L'assistance d'un avocat est obligatoire dans cette procédure. Il convient toutefois au préalable de relire l'acte de vente signé lors de l'achat de la maison. En effet, il n'est pas rare que le vendeur s'exonère de toute responsabilité en cas de vice caché affectant le bien vendu dans une clause rédigée par exemple de cette façon : "l'acquéreur prendra l'immeuble dans l'état où il se trouve avec tous ses vices apparents ou cachés, s'il y en avait, sans pouvoir élever aucune réclamation ou prétendre à aucune indemnité ou diminution de prix en raison desdits vices ou défauts". Une telle clause est selon la jurisprudence valable.

Concernant le vendeur d’immeuble, il a deux obligations principales : celle de délivrer et garantir la chose vendue (article 1603 du code civil) et celle d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige (article 1602 du même code). De cette dernière obligation, découle un devoir d’information à la charge du vendeur. La jurisprudence, partant de la théorie générale des contrats, a considérablement développé l’obligation d’information. En vertu de cette obligation, chacune des parties est tenue de porter à la connaissance de l’autre les éléments nécessaires à la conclusion et l’exécution du contrat.

Mais, si une partie est tenue d’une obligation de renseignement, son contractant est tenu de s’informer lui-même avant de conclure la convention et prendre les précautions d’usage. Ce n’est que dans la mesure où ce dernier se heurte à une impossibilité ou à une difficulté objective d’obtenir l’information, que l’autre partie a l’obligation de le renseigner. Ainsi, par exemple, en matière de vente, l’acheteur n’est tenu de se renseigner sur la chose vendue que “ s’il avait toute faculté pour le faire ” (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 1972). Pour le reste, il doit s’en remettre à son vendeur.

Le manquement à l’obligation d’information peut être sanctionné de diverses manières. Ainsi, il peut conduire à l’annulation de la convention s’il est à l’origine d’un vice du consentement. Il s’agit le plus souvent d’une nullité pour dol prononcée sur le fondement de l’article 1116 du code civil. Plus précisément, l’annulation s’appuie sur la réticence dolosive consistant à taire sciemment une information dont on connaît non seulement l’existence mais aussi l’importance pour le cocontractant. Il appartient à la personne qui invoque la nullité pour dol d’apporter la preuve du défaut d’information et de son caractère déterminant pour elle, c’est-à-dire que si elle avait eu connaissance de cet élément, elle n’aurait pas conclu la convention ou, tout du moins, à des conditions différentes.

Le tribunal apprécie souverainement si le dol est constitué. Le dol est sanctionné par la nullité du contrat de vente et/ou une allocation de dommages-intérêts. Le juge de proximité est compétent pour les litiges jusqu’à 4 000 euros ; le tribunal d’instance pour les litiges jusqu’à 10 000 EUR. Enfin, le tribunal de grande instance est compétent pour connaître des litiges d’un montant supérieur à 10 000 euros. Devant cette juridiction, l’assistance d’un avocat est obligatoire. Par ailleurs, en terme de sécurité-incendie, seules des normes spécifiques existent concernant les immeubles de grande hauteur, tels que définis à l'article R 122-2 du code de la construction et de l'habitation. Elles ne s'appliquent pas aux maisons individuelles.

Enfin, la responsabilité décennale du constructeur peut être engagée de plein droit, en vertu de l’article 1792 du code civil, pour tous les « dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». La jurisprudence a pu retenir la responsabilité décennale d'un installateur de volets roulants pour des désordres survenus après la réception des travaux et dus à l'utilisation d'un matériel peu fiable et à une mise en œuvre contraire aux règles de l'art, ces désordres faisant obstacle à une utilisation normale des volets (cour administrative d'Appel de Lyon, 28 novembre 1990). Cela dit, la définition de l'article 1792 du code civil étant relativement précise quant à la définition des dommages entrant dans le champ de la garantie décennale, il appartient aux tribunaux, de se prononcer sur son application à un cas de figure précis.