Achat d'un logement : puis-je traiter directement avec le vendeur sans passer par l'agence immobilière ?

J'ai visité un bien avec une agence le 30 mars 2010, j'ai fait une offre d'achat validité 15 avril 2010 qui à été refusée par le vendeur. J'ai vu une annonce en direct passée en date du 6mars 2010 concernant le même bien et correspondant à 5 000 euro de la somme que nous avions proposée par l'agence, du fait de la fin de validité de l'offre. Nous avons contacté les vendeurs pour faire l'offre proposée sur le site XXX. Au vu du bon de visite de l'agence, le délai de l'agence pour une interdiction d'un traitement en direct est de 24 mois. Nous désirons connaître le délai légal de la durée de cette interdiction sachant que l'agence n'a pas l'exclusivité de la vente.

Réponse de l'expert

Le bon de visite, en matière immobilière, ne vaut pas mandat régulier et n’autorise pas l’agent immobilier à percevoir sa rémunération (cour de cassation, 1ère chambre civile, 6 octobre 1993).

L’engagement ultérieur pris par le visiteur d’un bien et souscrit dans un bon de visite ne saurait engager le visiteur. La souscription d’engagements unilatéraux en la faveur exclusive de l’agent est dépourvue de cause, et contraire aux dispositions légales et réglementaires (cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1re chambre B, 15 février 1996).

En effet, le bon de visite, même assorti d’une clause par laquelle, en cas d’achat sans le concours de l’agent, celui-ci aurait droit à réparation de son préjudice pour une somme égale à la commission due par le visiteur, est contraire au décret no 72-678 du 20 juillet 1972 et ne saurait créer une obligation de paiement par le visiteur (cour de cassation, 1ère chambre civile, 28 novembre 2000).

Seule une action contre son mandant reste ouverte à l’agent immobilier qui a mené l’opération de vente à bonne fin (cour d'appel de Montpellier, 1re chambre, 30 avril 1997,). En revanche, un mandat de vente peut prévoir une clause par laquelle la commission est due si la vente intervient avec un acquéreur présenté par l’agent immobilier après l’expiration du mandat (position confirmée par la Cour de cassation : cour de cassation, 1ère chambre civile, 27 avril 2004).

Le non-respect de ses obligations contractuelles par le mandant autorise le mandataire qui en apporte la preuve à obtenir réparation de son préjudice par l’allocation de dommages et intérêts équivalents à la commission éludée (cour de cassation, 1ère chambre civile, 27 mai 1998).

En outre, la production d’un mandat de vente et d’un bon de visite, justifiant l’intervention déterminante de l’agence immobilière, ne permet pas systématiquement à cette dernière d’obtenir sa commission. Les vendeurs peuvent, en effet, être en mesure d’établir que l’agence ne les avait à aucun moment avisés de la visite des candidats acquéreurs avec lesquels ils avaient directement signé la vente (coure de cassation, 1ère chambre civile, 30 janvier 1996).

Cela dit, si la Cour de cassation encadre avec raison les effets du bon de visite, ce dernier joue toutefois un rôle probatoire important. Ainsi, la responsabilité du mandant pourra être recherchée lorsqu’il a conclu la vente de son bien sans l’intermédiaire de l’agent immobilier mandataire qui apporte la preuve de son intervention en faisant état d’un bon de visite (cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 avril 1995 ; cour de cassation, 1ère chambre civile, 14 novembre 2000).