Achat d'un logement : faire le bon choix

Achat d'un logement : faire le bon choix

Avant d'acheter un appartement ou une maison, il faut tout contrôler : la superficie, l'orientation, les travaux de copropriété... Le vendeur, l'agent immobilier ou la mairie peuvent vous répondre.

Une fois le logement trouvé, il est conseillé d'effectuer plusieurs visites à des heures différentes. Non seulement pour que se dévoilent de nouveaux détails mais aussi pour qu'elles permettent de mieux juger le quartier, le bruit, l'ensoleillement…

D'autant que le vendeur n'est pas tenu de préciser à l'acquéreur tout ce qui est visible. En revanche, il a un devoir d'information à son égard. S'il dissimule des éléments dont il a connaissance, et qui peuvent être considérés comme des vices, il engage sa responsabilité.

Il est par ailleurs nécessaire de se faire une idée du voisinage : les nuisances sonores ou olfactives ne doivent pas être négligées, qu'il s'agisse de s'y loger ou de le louer (afin d'éviter une rotation trop rapide des occupants).

Vérifier orientation et superficie

Au cours des visites, il serait illusoire de prendre pour argent comptant tout ce qui est avancé. `

  • Ainsi, il est prudent de se munir d'une boussole pour vérifier l'orientation des pièces. Parfois, une exposition au sud ne l'est pas totalement !
  • Une attestation de superficie sera jointe au compromis de vente d'un logement en copropriété mais pas à celui d'une maison.
  • Avant cette séance de signature, ne pas hésiter à déplacer des meubles et à sortir un mètre ruban pour contrôler les dimensions d'une pièce et la possibilité d'y installer son mobilier. Les vendeurs d'un lotissement sur plan avaient ainsi pris la mauvaise habitude de garnir les chambres de la maison témoin de lits plus petits que la normale pour donner l'illusion de pièces plus vastes…
  • Inspecter le logement et l'immeuble constitue un passage obligé : la toiture, les murs, les équipements de chauffage, les sanitaires, les installations électriques…

Demander l'avis d'un architecte

En présence d'un bien atypique ou de doutes sérieux, il est d'usage de demander à être accompagné par une personne du métier au cours de l'une de ces visites. Faute de disposer d'un professionnel dans ses relations, il vaut mieux payer une vacation à un architecte pour qu'il expertise le bien et établisse un diagnostic complet de l'état du bâtiment ou de la faisabilité des aménagements envisagés (compter entre 150 et 500 € selon le temps passé et les documents fournis).

Se renseigner sur le quartier et son devenir

Savoir depuis quand le logement est sur le marché donne des indications utiles : s'il est en vente depuis longtemps, il y a forcément des raisons : souvent un prix trop élevé qui peut être négocié. Pour discuter le prix, il est utile de savoir :

  • s'il n'y a pas de construction prévue à proximité,
  • si la maison ne se trouve pas en limite de zone inondable,
  • si le logement est raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, etc

Enfin, pour se faire une idée de l'évolution du quartier, un détour par la mairie s'impose pour consulter le plan local d'urbanisme. Il signale les programmes immobiliers ou les réaménagements prévus ainsi que les zones où la commune entend exercer son droit de préemption, ce qui lui donne priorité pour acheter…

Consulter le titre de propriété du vendeur permet de vérifier si le bien est grevé de servitudes privées (droit de passage, de puisage, d'abreuvage…).

Étudier tous les diagnostics obligatoires

Ultime manière d'évaluer le logement : l'étude des diagnostics obligatoirement annexés au compromis de vente. La logique voudrait que l'on puisse les consulter avant de signer. Dans la réalité, le vendeur ne les fait réaliser que lorsqu'il est certain de vendre, car certains d'entre eux ont une durée limitée.

C'est notamment le cas de la recherche d'insectes xylophages (les termites) et de l'état des risques naturels et technologiques, dont la validité est de six mois. Mais ces deux diagnostics ne sont exigés que dans les zones concernées par ces risques.

Il s'y ajoute la recherche de plomb dans les peintures (bâtiment construit avant 1949), d'amiante (avant 1997). Dans les copropriétés, une garantie de surface habitable est jointe.

Enfin, un diagnostic de performance énergétique donne une vision claire du coût en énergie du logement convoité et préconise des moyens de réduire la note. Celui-ci est valable 10 ans. Depuis le 1er novembre 2009, la sécurité des installations de gaz privées de plus de quinze ans doit être garantie.

Et depuis le 1er janvier 2009, tout vendeur de bien immobilier doit produire un diagnostic électrique attestant l’état de l’installation.

Dans certains cas, un dernier document est nécessaire : celui relatif à l'installation d'assainissement non collectif pour les immeubles d'habitation (maison ou immeuble collectif). Ce document, établi par la commune, doit être annexé à l'avant-contrat ou l'acte de vente notarié. Il évalue la conformité du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées. Si l'installation n'est pas conforme au moment de la vente, l'acquéreur a un an pour effectuer les travaux.

Copropriété : consulter plusieurs procès-verbaux

Dans une copropriété, un aperçu du climat des assemblées générales donne une idée de la façon dont les copropriétaires se préoccupent de l'immeuble.

"L'aspect des boîtes aux lettres et l'entretien des parties communes sont le reflet de la gestion de la copropriété. Leur mauvais état peut suggérer des travaux à venir", explique David Rodrigues, juriste spécialiste de la copropriété à la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de vie, une association de défense des consommateurs).

Une copie des derniers procès-verbaux de l'assemblée générale procure des données très utiles : les budgets chiffrent les charges, les points à l'ordre du jour renseignent sur les projets de travaux, les litiges ou problèmes éventuels… Des travaux sont en passe d'être votés ? Vérifier les dates d'appels de fonds permet, le cas échéant, une ultime négociation.

"Depuis 2004, l'acquéreur s'acquitte des dépenses exigibles à compter de la vente même si elles ont été votées avant cette date. Le paiement des provisions est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale", indique en effet David Rodrigues. Une répartition différente peut être précisée dans le compromis de vente.

Une fois que toutes ces vérifications ont été effectuées et que l'accord s'est formé sur "la chose et le prix", il restera à inscrire toutes les conditions de la vente dans un compromis (établi soit par l'agent immobilier, soit par le notaire) et à consigner une indemnité d'immobilisation (entre 5 et 10 % du prix de vente).

Une autre phase s'ouvre alors, faite de délai de réflexion ou de rétractation de la proposition d'achat, d'acceptation de l'offre de crédit, de levée des conditions suspensives… Autant d'étapes qui donneront matière à un autre dossier.

Agent immobilier ou particulier ?

L'offre immobilière est présente partout : petites annonces, agences, sites Internet… Faut-il faire confiance aux particuliers ou passer par une agence ?

En France, près de la moitié des transactions sont signées entre particuliers. Souvent, l'acquéreur a l'impression que le contact direct avec le propriétaire lui assure une meilleure affaire. D'autant, pense-t-il, qu'il économisera les frais d'agence. Attention : certains particuliers ont une fâcheuse tendance à surestimer la valeur de leur bien.

Les agents immobiliers demeurent des intermédiaires précieux pour trouver un logement. D'abord parce qu'ils connaissent bien le quartier, les bâtiments et le marché. Ensuite, parce qu'ils doivent à leurs clients un certain nombre de prestations, dont leur commission englobe le coût : vérifier l'identité du vendeur, la validité de son titre de propriété, réunir les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les appels de charges, s'assurer de la solidité du dossier financier de l'acquéreur, etc.

Le choix de s'adresser à un intermédiaire ou de traiter en direct dépend du temps dont on dispose, de sa connaissance du marché local et… de sa maîtrise des rouages de la négociation.