Achat d'un logement déclaré impropre à la location : est-il possible d'annuler la vente ?

J'ai fait l'acquisition (acte signé le 30/11/2011) de deux studios à Rennes (35000). Ces studios étaient vendus en un seul lot. Ces studios étaient loués le 30/11/2011 par le précédedent propriétaire. Suite à une visite des services sanitaires et sociaux de la vile de Rennes (12/2011), l'un de ces studios a été déclaré impropre à la location (problèmes de luminosité et de surface habitable) et frappé d'un arrêté d'interdiction. On me demande de reloger le locataire concerné, ainsi que le versement à celui-ci d'indemmnités. Puis-je demander l'annulation de la vente ? Si oui, quelle est la procédure ? Existe-t-il une autre procédure (remboursement d'une partie de la vente...) ?

Réponse de l'expert

Nous vous informons que deux obligations principales pèsent sur le vendeur d’immeuble :
- celle de délivrer et garantir la chose vendue (article 1603 du code civil),
- et celle d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige (article 1602 du même code). De cette dernière obligation, découle un devoir d’information à la charge du vendeur.

La jurisprudence, partant de la théorie générale des contrats, a considérablement développé l’obligation d’information. En vertu de cette obligation, chacune des parties est tenue de porter à la connaissance de l’autre les éléments nécessaires à la conclusion et l’exécution du contrat.

Mais, si une partie est tenue d’une obligation de renseignement, son contractant est tenu de s’informer lui-même avant de conclure la convention et prendre les précautions d’usage. Ce n’est que dans la mesure où ce dernier se heurte à une impossibilité ou à une difficulté objective d’obtenir l’information, que l’autre partie a l’obligation de le renseigner. Ainsi, par exemple, en matière de vente, l’acheteur n’est tenu de se renseigner sur la chose vendue que “ s’il avait toute faculté pour le faire ” (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 1972). Pour le reste, il doit s’en remettre à son vendeur.

Le manquement à l’obligation d’information peut être sanctionné de diverses manières.

Ainsi, il peut conduire à l’annulation de la convention s’il est à l’origine d’un vice du consentement. Il s’agit le plus souvent d’une nullité pour dol prononcée sur le fondement de l’article 1116 du code civil.

Plus précisément, l’annulation s’appuie sur la réticence dolosive consistant à taire sciemment une information dont on connaît non seulement l’existence mais aussi l’importance pour le cocontractant.

Il appartient à la personne qui invoque la nullité pour dol d’apporter la preuve du défaut d’information et de son caractère déterminant pour elle, c’est-à-dire que si elle avait eu connaissance de cet élément, elle n’aurait pas conclu la convention ou, tout du moins, à des conditions différentes (Cour d’appel de Paris, 2ème chambre, section A., 28 mai 2008). Le tribunal apprécie souverainement si le dol est constitué.

Il a été jugé que :
- la réticence dolosive est caractérisée lorsque le vendeur dissimule à l’acquéreur le caractère insalubre de l’appartement vendu (Cour d’appel de Paris, 2ème chambre section A, 2 juillet 2008) ;
- commet un dol le vendeur qui dissimule que l'immeuble vendu est frappé d'un arrêté d'interdiction d'habiter et déclare à l'acte qu'il n'existe aucune restriction légale à la disposition du bien (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 novembre 2000, n°98-21.224).

Lorsqu'il est établi, le dol donne lieu à une action en nullité de la vente qui doit être engagée dans les 5 ans à compter du jour où il a été découvert. Il peut également entraîner la condamnation du vendeur à des dommages-intérêts au profit de l'acquéreur (articles 1116 et 1304 du Code civil).

Le Tribunal de Grande Instance est compétent pour connaître des litiges d’un montant supérieur à 10 000 euros. Devant cette juridiction, l’assistance d’un avocat est obligatoire. Si l’action aboutit, la vente est annulée, le vendeur reprend son bien et restitue le prix à l’acquéreur.

Par ailleurs, la responsabilité d’un agent immobilier peut être invoquée :
- soit sur le fondement de sa qualité de mandataire ;
- soit sur le fondement de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 (loi règlementant la profession d'agent immobilier) ;
- soit en sa qualité de rédacteur d’actes (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 25 novembre 1997).

Le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité est la réalisation du dommage (Cour de cassation, chambre commerciale, 27 septembre 2005). Cependant, la loi no 2008-561 du 17 juin 2008 réduit le délai à cinq années, mais à compter du « jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil).

L’agent immobilier, en effet, doit veiller scrupuleusement à l’observation des conditions de forme de l’acte et à l’accomplissement des formalités subséquentes, tel, notamment, l’enregistrement des promesses unilatérales de vente (Cour d'appel de Caen, 16 février 1970).

Sa responsabilité est engagée pour faute, quelle que soit son importance, résultant de son ignorance, de sa négligence ou du non-respect de son devoir de conseil vis-à-vis des parties aux conventions conclues par son entremise (encore faut-il qu’une faute soit commise, Cour de cassation, 1ère chambre civile, 28 novembre 2000).

Cependant, n’étant tenu que d’une obligation de moyens, l’agent immobilier peut être exonéré par la survenance d’un cas de force majeure ; de même que le dol de l’une des parties permet d’écarter sa responsabilité, envers la personne qui s’est rendue coupable de dol, en dépit d’une faute commise (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 octobre 1998).