Achat d'un logement : attention au fisc !

Achat d'un logement : attention au fisc !

Vous achetez un logement ? Attention ! Le fisc traque les transactions trop avantageuses et inflige des redressements. Apprenez à vous défendre.

Vous avez trouvé le logement correspondant aux besoins de la famille et vous tentez d'en négocier le prix avec le vendeur.

Encore faut-il que la somme que vous verserez en définitive corresponde au prix du marché.

Acquérir un bien au-dessous de sa valeur marchande ou payer une partie du prix "en dessous de table" vous expose après coup à un redressement fiscal, au cours d'un bras de fer avec l'administration.

Chercher le juste prix

Pour se faire une idée de la valeur du bien à acquérir, mieux vaut multiplier les sources d'information : interrogez votre notaire, épluchez les petites annonces parues dans la presse généraliste et spécialisée, consultez les offres affichées dans la vitrine des agents immobiliers et comparez toutes ces différentes données.

Le prix est modulé en fonction des caractéristiques propres à chaque logement. Un appartement situé au quatrième étage peut se vendre 10 à 15 % plus cher que celui qui est situé au premier.

Un bilan mitigé pour la loi Carrez

Le prix d'un logement dépend en grande partie de sa surface, mais celle-ci n'est pas toujours déterminée avec précision.

Pour améliorer la protection des acquéreurs d'un appartement en copropriété, la loi Carrez, du 18 décembre 1996, rend obligatoire la mention de la superficie dite privative dans tout acte de vente d'un lot ou d'une fraction de lot.

Toutefois, cette loi n'a pas produit les effets escomptés. Certes, les terrasses, loggias ou balcons qui valorisent le logement ne sont pas pris en compte.

Mais des incertitudes demeurent sur la comptabilisation des placards, fenêtres ou marches d'escalier.

La mesure effectuée ne serait donc pas toujours fiable, d'autant que la loi n'exige pas du vendeur qu'il fasse appel à un professionnel de l'immobilier ou à un géomètre expert.

Vente d'appartements ou de maisons individuelles

Pour établir l'insuffisance de prix, l'inspecteur des impôts chargé de la fiscalité immobilière compare le prix de votre acquisition avec celui de logements équivalents (situation géographique, confort, date de construction).

Il établira ainsi le prix du m2 de votre bien auquel il appliquera des correctifs tenant compte des facteurs de dépréciation (environnement bruyant à proximité) ou au contraire de plus-value.

Terrain à bâtir

Le service des impôts applique au prix de la dernière mutation un coefficient censé représenter l'évolution du prix du marché pour des terrains comparables.

Il peut aussi interroger la Direction départementale de l'agriculture, qui détient des statistiques sur le prix de cession des exploitations.

L'inspecteur des impôts peut aussi se rendre sur place et examiner les lieux.

Quel que soit son mode d'évaluation, le fisc a toujours la charge de la preuve et doit justifier ses prétentions.

Les réclamations amiables

Elles peuvent être successivement adressées à l'inspecteur principal, puis au responsable départemental qui réexamineront votre dossier.

Dans les 30 jours suivant la réception de la lettre du maintien de redressement, vous pouvez saisir la Commission départementale.

Cette instance donne un avis qui, dans la majorité des cas, est suivi par l'administration.

De votre côté, vous pouvez à nouveau contester la somme fixée par voie contentieuse.

La réclamation contentieuse

Vous devez adresser cette réclamation au Chef du centre des impôts du lieu d'imposition au plus tard avant le 31 décembre de la troisième année qui suit celle de la notification de redressement.

L'administration dispose de six mois pour prendre sa décision.

Si elle ne répond pas dans ce délai, la demande est considérée comme rejetée.

Ultime recours, vous pouvez saisir le Tribunal de Grande instance dans les deux mois du rejet de la réclamation.

Vous devez alors confier la défense de vos intérêts à un avocat qui vous assistera face à l'administration.