Achat d'un logement : attention amiante !

Achat d'un logement : attention amiante !

Les promesses et actes de vente concernant des logements construits depuis plus de cinq ans doivent comporter un constat établissant la présence ou non d'amiante sur toute la construction.

Depuis le 1er septembre 2002, le vendeur d'un logement dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 doit annexer un constat de recherche d'amiante à la promesse de vente et à l'acte de vente définitif de son logement.

Cette obligation, qui concerne la majeure partie du parc immobilier privatif, résulte du décret du 3 mai 2002 (J. O. du 5) pris en application de l'article 176 de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain). Ce texte complète le décret du 7 février 1996 concernant les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante, qui imposait déjà au propriétaire de faire effectuer un diagnostic d'amiante sur les parties tant communes que privatives d'un immeuble.

Mais ce repérage portait uniquement sur le flocage, le calorifugage et les faux plafonds. Le décret du 3 mai 2002 étend la recherche à tous les matériaux de construction du bâtiment. L'accomplissement de cette formalité pose un certain nombre de questions pratiques auxquelles nous vous apportons des réponses concrètes.

Quels sont les logements concernés par la recherche d'amiante ?

La recherche d'amiante concerne tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L'obligation s'applique aux appartements situés dans des immeubles en copropriété ainsi qu'aux maisons individuelles.

Sur quels équipements porte le constat d'amiante ?

La présence ou l'absence d'amiante doit être recherchée dans les lieux suivants.

Dans une maison individuelle, l'exploration portera essentiellement sur les toitures, charpentes, sols, gaines, poutres et revêtements des murs du logement. S'il existe un abri de jardin ou un garage, la recherche concernera également les matériaux de construction de ces bâtiments.

Dans un appartement en copropriété, le repérage d'amiante concerne les parties privatives : planchers, revêtements des murs, dalles de sol, volets… Pour les parties communes, l'exploration se fera notamment sur les conduits de canalisation, l'ascenseur, le monte-charge et le vide-ordures.

Comment est menée la recherche d'amiante ?

La recherche d'amiante doit être réalisée "sans travaux destructifs", c'est-à-dire sans dégradation du logement. Une simple visite des lieux par un spécialiste suffit parfois à détecter la présence d'amiante.

En cas de doute, un prélèvement est effectué par le technicien sur l'équipement ou le matériel soupçonné de contenir de l'amiante et il est envoyé à un laboratoire d'analyse spécialisé. Les travaux éventuels visant à supprimer les matériaux toxiques sont à la charge du vendeur.

A noter qu'une ordonnance du 8 juin 2005 a institué un dossier de diagnostics techniques obligatoires, qui regroupe dans un seul document les différents diagnostics obligatoires lors de la vente d'un bien immobilier. Il comprend, selon la situation de l'immeuble, le constat de risque d'exposition au plomb, les états relatifs à la présence de termites ou d'amiante, l'état des risques naturels et technologiques, l'état de l'installation intérieure de gaz naturel lorsqu'elle a plus de 15 ans et le diagnostic de performance énergétique. Depuis janvier 2011, il faut ajouter au dossier l'état des installations d'assainissement non collectif.

Qui commande le constat d'amiante ?

Lorsque le repérage d'amiante concerne une maison individuelle ou les parties privatives d'un logement en copropriété, c'est le vendeur qui fait réaliser le constat avant la signature de la promesse de vente, afin que l'acquéreur soit pleinement informé de l'état du logement.

En pratique, ce sera souvent le notaire chargé de la transaction qui commandera l'exploration. En sa qualité de conseil, il est d'ailleurs tenu d'informer son client sur toutes les obligations légales mises à sa charge préalablement à la vente.

Pour les parties communes d'une copropriété, seul le syndicat des copropriétaires de l'immeuble est habilité à faire effectuer le constat. Mais il avait jusqu'au 31 décembre 2005 pour accomplir cette obligation (jusqu'au 31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur). Le vote doit recueillir la majorité absolue des suffrages exprimés (article 25-E de la loi du 10 juillet 1965).

À qui s'adresser pour la recherche d'amiante ?

La recherche d'amiante doit être effectuée par un contrôleur technique ou un technicien de la construction agréé par le ministère de la Santé, tels que Véritas ou Socotec. Les propriétaires vendeurs peuvent consulter la liste de ces professionnels habilités sur le site amiante du ministère de la Santé.

Ils peuvent aussi se renseigner auprès de la préfecture de leur département. Il est aussi possible de faire appel à un cabinet d'expertise privé en vérifiant préalablement que le professionnel sollicité a bien souscrit une assurance professionnelle qui garantit sa responsabilité civile pour la mission qui lui est confiée.

Les professionnels qui réalisent des repérages d'amiante doivent être titulaires d'une attestation de compétence délivrée par un organisme spécialisé tel que Véritas. Le vendeur est donc en droit d'exiger la présentation de ce document par le professionnel contacté.

Recherche d'amiante : quel est le prix de l'intervention ?

Pour une maison individuelle ou les parties privatives d'un immeuble en copropriété, certains organismes proposent un prix forfaitaire couvrant le déplacement du technicien, la visite et la rédaction du constat. Si la présence d'amiante est détectée, les frais d'analyse, dont le montant varie selon les recherches effectuées, s'ajouteront au forfait.

En l'absence de tarif forfaitaire, le vendeur a intérêt à demander un devis au professionnel qu'il sollicite. L'estimation peut alors varier selon la superficie du logement et le nombre et la nature des équipements à explorer.

Pour les parties communes, les frais de recherche d'amiante seront partagés entre les copropriétaires selon leur quote-part dans la copropriété. Les syndics qui seraient tentés de commander des constats outrepasseraient leurs pouvoirs, puisque la décision appartient au seul syndicat des copropriétaires.

Les sanctions

Annexer le constat de recherche d'amiante à la promesse de vente permet au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du Code civil. Faute de produire ce constat, le vendeur est tenu d'indemniser l'acquéreur qui détecterait ultérieurement de l'amiante dans le logement acquis.

Par ailleurs, tant que le repérage n'aura pas été effectué à la demande du syndicat des copropriétaires sur les parties communes, la responsabilité du propriétaire vendeur est bien évidemment limitée aux seules parties privatives.