Achat d'un appartement sur plan : quels sont les risques ?

Quelles sont les précautions à prendre dans le cas de l'achat d'un appartement sur plan (loi Scellier). Nous avons vu l'emplacement, visité le quartier et rencontré le promoteur. Notre interrogation porte sur les risques financiers, la qualité des travaux, la solvabilité du promoteur, risque en cas de défaillance du promoteur.

Réponse de l'expert

La vente en l’état futur d’achèvement est soumise au droit commun des contrats de vente d’immeuble à construire, régit par le chapitre 1er, du titre VI, du livre II du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Lorsque le contrat de vente d’immeuble sur plan ne peut pas être signé immédiatement, ce qui est généralement le cas, il est précédé d’un contrat de réservation juridiquement appelé contrat préliminaire.

Par ce contrat préliminaire, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie affecté à compte spécial, un immeuble ou une partie d’immeuble (article L.261-15 CCH). Toute autre forme d’avant-contrat (compromis, promesse de vente) est interdite.

Il doit être adressé au candidat acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception.

A compter de sa réception, le candidat acquéreur dispose d’un délai de 7 jours pour revenir éventuellement sur sa décision (article L.271-1 et L.271-2 CCH).

Son dépôt de garantie doit alors lui être restitué sans retenue ni pénalité.

Le délai de 7 jours commence à courir à compter de la réception de la lettre recommandée d’envoi du contrat de réservation.

L’acquéreur doit se rétracter avant l’expiration de ce délai par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le contrat de réservation doit être établi par écrit et un exemplaire doit être remis au futur acquéreur avant tout versement (article L.261-27 CCH).

Devant comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution, voire même à la consistance, à la situation et au prix du local réservé (articleL.261-15 CCH), il doit obligatoirement reproduire les clauses suivantes (article R.261-25 et R.261-26 CCH) :

  • une description détaillée de la future maison : surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de service, dépendance ;
  • une note technique sommaire annexée au contrat doit décrire la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation de la maison dans le lotissement, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation ;
  • le prix prévisionnel de vente et le cas échéant, les conditions de révision qui ne peut être opérée que dans la limite de 70% de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente (articles L.261-11-1 et R.261-15 CCH) ;
  • la date de la signature du contrat de vente définitif ;
  • le montant et les conditions des prêts que le vendeur s’engage à obtenir pour le compte de l’acquéreur ;
  • les conditions prévues par la loi qui permettent au candidat acquéreur de renoncer à signer le contrat définitif et de récupérer son dépôt de garantie.

A la signature du contrat de réservation, le vendeur peut demander au candidat acquéreur le versement d’un dépôt de garantie (article R.261-28 CCH). Le candidat acquéreur ne doit verser aucune autre somme d’argent avant la signature du contrat de vente définitif.

Le montant du dépôt de garantie est limité à :

  • 5% maximum du prix prévisionnel de vente, si le contrat de vente doit être signé dans un délai d’un an ;
  • 2% maximum du prix de vente, si le délai est de 1 à 2 ans.
  • Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai prévu pour la vente est supérieur à 2 ans.

Le dépôt de garantie est versé à un compte spécial ouvert au nom du candidat acquéreur dans une banque, un établissement de crédit ou chez un notaire (article R.261-29 CCH). A défaut le contrat de réservation peut être annulé (arrêt de la cour de cassation du 28 mars 1990, n°88-11820).

Il ne peut pas être utilisé par le vendeur avant la signature du contrat de vente définitif. Effectivement cette somme est indisponible, incessible et insaisissable jusqu’à la conclusion du contrat de vente (article L.261-15 CCH).

D’ailleurs, en vertu de l’article L.261-12 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur ne peut exiger, ni accepter aucune somme avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible, à peine de nullité de la vente. Les paiements se font obligatoirement de façon échelonnée, soit :

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
  • 70 % à la mise hors d’eau ;
  • 95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est alors exigible lors de la mise à disposition du local à l’acquéreur.

Sous réserve de cette disposition, les parties peuvent prévoir des versements périodiques constants ou successifs en fonction de l’avancement des travaux (article R.261-14 CCH). Le contrat peut également prévoir le versement d’une pénalité en cas de retard de paiement, dans la limite de 1% par mois (même article).

Dès lors, l’acquéreur peut consigner 5% du prix de vente lors de la mise à disposition du local, en cas de contestation avec les prévisions du contrat (article R.261-14 CCH). Cette consignation a pour but de garantir les réparations par le vendeur dans le délai imparti. A défaut, l’acquéreur peut se voir autorisé par le juge à utiliser la somme consignée pour effectuer les travaux non réalisés par le vendeur.

Une réponse ministérielle (n° 59222, JOAN Q, 11 janvier 1993, p. 145) précise qu’il est inutile de prévoir, contractuellement, une consignation automatique de la somme chez le notaire dès la signature de l’acte de vente.

En l’absence de contestation, le non paiement de cette somme autorise le vendeur à refuser la livraison du bien (arrêt de la cour de cassation du 13 février 1985). Toutefois, il n’est pas nécessaire que le défaut de conformité soit substantiel pour que le solde du prix puisse être consigné (arrêt de la cour de cassation du 6 décembre 1972).

Les modalités de cette consignation peuvent être régies par le contrat (réponse ministérielle n°31561, JOAN Q, 28 juillet 1980, p.3202). Néanmoins, à défaut d’accord entre les parties, la somme doit être versée à la Caisse des dépôts et consignations (loi du 28 avril 1816).

A l’occasion de l’achèvement de la construction, le réservant doit en outre notifier au réservataire, au moins un mois avant la date de signature de l’acte, le projet de vente (article R.261-30 CCH).

Enfin, la mise à disposition du local se matérialise par la réception des travaux. Le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement doit, alors, à l’acquéreur :

1. La garantie des vices de construction apparents, articles L.261-5 à L.261-7 CCH.

Selon l’article L. 261-5 du CCH, "le vendeur d’un immeuble à construire n’est pas déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents".

Sont concernés par cette garantie due par le vendeur d’immeubles en l’état futur d’achèvement, les vices ostensibles ou révélés par un examen superficiel ou susceptibles d’être détectés par un homme de diligence moyenne, dénué de compétence technique particulière, procédant à des vérifications élémentaires. L’impact, l’importance et la gravité de ces vices sont sans incidence sur la qualification de vice apparent.

2. La garantie de conformité.

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu de livrer un bâtiment aux caractéristiques conformes avec celles énoncées au contrat de vente. En cas de non-conformité, en vertu des dispositions des articles 1134 et suivants du Code civil et de sa responsabilité contractuelle, l’acquéreur peut soit exiger la mise en conformité du bâtiment si celle-ci est possible, soit demander la résolution du contrat et d’éventuels dommages et intérêts dans le cas contraire.

Cette action peut être exercée pendant trente ans à compter de la réception des travaux.

3. La garantie biennale de bon fonctionnement, article L.111-16 du CCH.

Aux termes de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu, à compter de la réception des travaux, à la garantie de bon fonctionnement de certains éléments d’équipement du bâtiment d’une durée minimale de deux ans conformément aux dispositions de l’article 1792-3 du Code civil.

Sont concernés les dommages affectant les éléments d’équipement non-indissociables et qui ne portent atteinte ni à la solidité ni à la destination de l’immeuble, tels qu’une gaine de circulation d’air chaud défectueuse ou un appareil de chauffage défectueux.

4. La garantie décennale, articles L.111-13 à 15 et L.111-20 du CCH.

Selon la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu à la responsabilité décennale des dommages affectant l’ouvrage telle qu’elle résulte des articles 1792 et suivants du Code civil.

Ainsi, durant une période de dix ans à compter de la réception des travaux, il est responsable envers l’acquéreur, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination, tels qu’un défaut d’étanchéité entraînant des infiltrations à l’intérieur du bâtiment ou l’exiguïté de la rampe d’accès aux garages rendant ceux-ci inutilisables pour des voitures de dimensions courantes.

5. La garantie de parfait achèvement, article L.111-19 du CCH.

Selon l’article L. 111-19 du CCH, l’entrepreneur est tenu à la garantie de parfait achèvement pendant un délai d’un an à compter de la réception. A ce titre, il doit réparer tous les désordres mentionnés au moment de la réception ou pendant l’année qui suit la réception. Le vendeur d’immeubles en l’état futur d’achèvement est tenu à cette garantie d’achèvement.

Enfin, pour s'assurer de la "bonne santé" financière d'une entreprise, il est loisible de consulter ses bilans sur le site www.infogreffe.com, ou de se renseigner auprès du greffe du tribunal de commerce, notamment pour s'assurer que celle-ci ne fait pas l'objet d'une procédure collective.