9 conseils pour acheter en copropriété

9 conseils pour acheter en copropriété

Acheter un logement en copropriété ne se résume pas au choix du bien et à son financement. Charges, travaux, gestion des comptes… Mieux vaut savoir à quoi s’attendre avant de s’engager.

La loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, impose au vendeur d’un lot en copropriété d’en indiquer la surface. Les caves, les garages ou les lots, ou fractions de lots, inférieurs à 8 m2 ne font pas l’objet de cette obligation.

1• Quelle est la superficie réelle du logement

La surface Carrez correspond à la superficie des planchers clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. La superficie doit apparaître dans la promesse de vente.

Si une erreur de plus de 5 % en votre défaveur est commise, vous pourrez demander une révision à la baisse du prix de vente, dans l’année de l’achat.

2• À qui demander les diagnostics obligatoires ?

C’est le vendeur qui doit mettre à la disposition de l’acheteur les diagnostics techniques obligatoires sur les parties privatives : amiante, termites, plomb, performance énergétique…

Pour les parties communes, le syndic doit fournir des diagnostics de plomb et d’amiante. Autant de documents importants pour connaître l’état du bien et les travaux à envisager.

Lorsqu’un immeuble appartenant à un seul propriétaire est mis en vente à la découpe, un diagnostic technique du bâtiment doit aussi être réalisé et communiqué par l’agent immobilier ou le notaire.

3• Dans quel état sont les parties communes ?

Chaque propriétaire possède une quote-part des parties communes. Il est important de s’assurer que celles-ci sont en bon état et de connaître les travaux envisagés. Il faut, par exemple :

  • Vérifier l’état d’usure des revêtements de sol et des peintures dans les couloirs ou la cage d’escalier ; 
  • Visiter les sous-sols pour traquer d’éventuels problèmes d’humidité ou des fissures ; 
  • Se rendre dans les combles pour juger de l’isolation de la toiture ; 
  • Constater qu’il n’y a pas de dégât des eaux (traînées noires sur les plafonds), signe d’une mauvaise étanchéité.

4• Qui s’occupe de la gestion de la copropriété ?

L’immeuble peut être géré par un syndic professionnel, pour le compte des copropriétaires ou par un syndic bénévole, généralement l'un des copropriétaires.

Dans tous les immeubles, il existe un conseil syndical, c’est-à-dire un groupe de propriétaires élus pour représenter la copropriété, assister et contrôler le syndic. Un de ses membres pourra vous donner des informations sur la vie de l’immeuble.

5• Qui doit fournir le règlement de copropriété?

Ce document est à réclamer au vendeur ou à l’agent immobilier avant la signature de la promesse de vente :

  • Il indique les droits et devoirs de chacun dans l’immeuble et précise quel type d’activité y est autorisé (commerce, activité libérale…) ; 

  • Il délimite les parties communes et les parties privatives ;

  • Il définit quelles sont les surfaces à jouissance exclusive, utilisées par un seul copropriétaire (terrasse, balcon…).

  • Il établit les modalités de calcul des charges entre les copropriétaires.

6• Comment sont réparties les charges courantes ?

Chaque copropriétaire participe aux charges d’entretien, comme le nettoyage des paliers, des couloirs, la sortie des poubelles, l’entretien de l’ascenseur ou de la chaudière collective.

Ces dépenses sont payées chaque début de trimestre. Le budget, voté en assemblée générale, est réparti entre les copropriétaires et dépend notamment de la surface de chaque appartement.

Il est important de réclamer au vendeur une copie de ses derniers appels de charges, pour estimer ce qu’il y aura à payer. 

Au moment de la promesse de vente, le notaire doit demander au syndic un document intitulé « état daté », dont le coût est à la charge du vendeur. Il permet de connaître le montant du budget prévisionnel et des travaux hors budget correspondant à l’appartement pour les deux derniers exercices”, indique Denys Bruel, président de la Chambre des propriétaires.

7• Qui doit vous informer sur les travaux à venir ?

La liste des futurs travaux votés (ravalement, toiture, ascenseur…) figure dans le texte de la convocation et du procès-verbal de la dernière assemblée générale, dont il faudra réclamer une copie au syndic.

L’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10  juillet 1965 stipule que le vendeur paie les appels de fonds intervenant avant la vente et l’acheteur ceux postérieurs à la transaction.

Le procès-verbal indique à quelle date les appels de fonds sont effectués. Toutefois, il faudra s’assurer que les travaux ajoutés aux charges courantes seront financièrement supportables.

Vous pouvez aussi demander au syndic ou au conseil syndical le carnet d’entretien de l’immeuble.

À noter : le syndic est tenu de faire réaliser un diagnostic de performance de l’immeuble pour ceux de moins de 50 lots énergétique (pour ceux de plus de 50 lots, il dispose d’un délai jusqu’en 2017).

8• Quels travaux sont autorisés ?

Démolir des combles pour agrandir l’espace du logement ou installer des stores sur une fenêtre à l’extérieur sont des travaux qui peuvent nécessiter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’aspect extérieur de l’immeuble ne doit pas être modifié sans une autorisation préalable. Le règlement peut d’ailleurs imposer un modèle de volets ou de stores, et même de revêtement de sol (parquet…).

Pour des travaux portant sur un mur porteur, l’intervention d’un architecte est nécessaire.

L’autorisation de travaux peut constituer une condition suspensive de réalisation de la vente.

9• Comment vérifier les comptes de la copropriété ?

C’est au syndic (ou au vendeur) que vous pourrez demander le bilan comptable de la copropriété, pour vérifier qu’elle est bien gérée et qu’elle est dotée de finances saines.

Les comptes joints à la convocation de l’assemblée générale permettent de connaître le pourcentage des impayés.

En principe, quand ils dépassent 25 % du budget annuel de l'immeuble, le syndic doit prévenir le président du tribunal de grande instance. Il est toujours prudent de se renseigner sur les actions et procédures engagées.