10 questions sur les charges de copropriété

10 questions sur les charges de copropriété

Charges d'ascenseur ou frais d'installation d'un digicode : qui paie quoi ? La jurisprudence apporte des réponses précises aux interrogations des copropriétaires.

La loi de 1965 sur la copropriété fixe les règles de répartition des charges de copropriété. Mais la facture remise à chaque copropriétaire manque souvent de transparence et les litiges sont fréquents.

Les décisions des juges apportent régulièrement des réponses concrètes aux contentieux de la copropriété.

Charges d'ascenseur : qui doit participer ?

Les charges de copropriété sont fixées en fonction de l'utilité que présente cet ascenseur pour chaque logement. Pour le calcul du montant des charges, le règlement de copropriété affecte chaque lot d'un coefficient d'étage.

  • Par exemple, pour un immeuble de hauteur moyenne (5-6 étages), ce chiffre est généralement égal à 1 pour le premier étage, avec une progression d'environ 33 % par niveau (1,33 pour le deuxième, 1,67 pour le troisième, etc). Les copropriétaires du rez-de-chaussée n'ont rien à payer.

Les propriétaires d'un parking desservi par l'ascenseur contribuent aux charges

Mais ceux qui disposent au sous-sol d'un parking desservi par l'ascenseur sont tenus de contribuer aux charges. Si le règlement de copropriété ne respecte pas ce critère d'utilité, il doit être modifié pour être mis en conformité avec la loi (Cass. civ. 3e, 12 mars 2003).

Et aux charges concernant l'entretien des escaliers ?

Il faut distinguer les dépenses d’entretien, nettoyage et réfection de l’escalier de celles relatives aux éléments d’équipement de l’escalier (tapis, revêtements de sol…).

Les premières constituent des charges dites "générales", supportées par l’ensemble des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.

Les secondes constituent des charges dites "spéciales" qui doivent être réparties selon le critère d’utilité et donc supportées par les seuls copropriétaires utilisateurs de l’escalier, sauf clause contraire du règlement de copropriété.

Le propriétaire d'un parking doit-il participer aux charges de chauffage de l'immeuble ?

Non, il n'a pas à contribuer aux charges de chauffage. La clause d'un règlement de copropriété qui affecte des charges de chauffage collectif à des lots à usage de parking ou de cave, qui ne sont pas chauffés, est réputée non écrite (cour d'appel de Paris, 23e ch., 15 janvier 1997).

Qui doit payer les frais de réfection de l'étanchéité d'une terrasse privative ?

C'est la copropriété qui doit payer les frais de réfection de l'étanchéité d'une terrasse privative. Mais le règlement de copropriété peut toujours, par une clause spécifique, mettre ces frais à la charge du copropriétaire.

Les frais de ravalement de l'immeuble incluent-ils le nettoyage des persiennes et volets ?

Cela dépend de la décision prise par l'assemblée générale au sujet du ravalement. Si le vote inclut les travaux de ravalement des parties privatives extérieures comme les fenêtres et les persiennes, les copropriétaires devront se conformer à cette décision, qu'ils aient ou non entretenu régulièrement ces installations.

Les dépenses d'entretien des persiennes, comme celles du ravalement général de l'immeuble, sont alors réparties en fonction des tantièmes détenus par les copropriétaires.

Le propriétaire d'un local commercial doit-il participer aux charges concernant le gardien ?

Les charges de gardiennage sont en général considérés comme relevant de l'entretien et de la conservation de la copropriété. Les propriétaires de bureaux et locaux commerciaux doivent donc payer ces charges au prorata des tantièmes qu'ils détiennent (Cass. civ. 3e, 4 janvier 1991).

Le syndic peut-il contraindre un copropriétaire à payer un abonnement au câble ?

Selon la Commission relative à la copropriété, le syndic n'est pas habilité à souscrire pour l'ensemble des copropriétaires un contrat d'abonnement pour la fourniture de programmes auprès d'un opérateur spécialisé.

La Commission recommande simplement au syndic "de transmettre aux copropriétaires les propositions de programme offertes à un tarif préférentiel, pour un abonnement groupé, et de rassembler le cas échéant les abonnements individuels des copropriétaires".

Le syndic doit vous rembourser les sommes versées

La Cour de cassation a confirmé cette position (Cass. civ. 3e, 1er décembre 1999). Le syndic doit donc cesser toute demande de paiement concernant l'abonnement et, le cas échéant, vous restituer les sommes déjà versées.

Comment sont répartis les frais d'installation et d'entretien d'un interphone ?

L'installation d'un interphone commandant l'ouverture de la porte du hall de l'immeuble constitue généralement une charge commune d'entretien. Les frais de cette installation doivent donc être répartis sur l'ensemble de la copropriété (cour d'appel de Paris, 23e ch., 21 avril 1989 et 20 septembre 1995).

Comment modifier la répartition des charges de copropriété ?

Un copropriétaire peut demander la révision en justice des charges de copropriété qui lui sont demandées en vertu du règlement de copropriété. Deux motifs de révision sont possibles : 

  • soit le copropriétaire a constaté que sa facture est supérieure de plus d'un quart au montant qui résulterait d'une stricte application de la loi ;
  • soit il a constaté que la facture d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart à ce montant.

Le juge apprécie la différence au moment où il statue. S'il donne raison au demandeur, il procède à une nouvelle répartition des charges conformément à la loi. Cette nouvelle répartition est valable seulement pour l'avenir.

Qu'est-ce que la notion d'utilité ?

Selon l'Association des responsables de copropriétés (ARC), la notion d'utilité s'applique à tous les équipements et services de l'immeuble. Mais les critères d'utilité ne sont pas définis par la loi. Il existe donc toujours une part d'arbitraire possible dans la fixation du montant des charges d'équipement par le syndic.

D'où l'intérêt de rappeler les règles du jeu fixées par la jurisprudence.