Vétusté d'un ballon d'eau chaude dans une location : qui doit payer ?

Je suis locataire d'un appartement depuis le mois de septembre 2006. Aujourd'hui, un professionnel est intervenu pour l'entretien du ballon d'eau chaude. Le professionnel nous a dit que le chauffe-eau était touché par la rouille, qu'il fuyait légèrement et que par conséquent, il devait être changé. Précisons que le chauffe-eau date de 1999 et ne semble avoir eu aucun entretien. Le professionnel nous a alors demandé de payer le diagnostic d'une valeur de 28 € et nous a réalisé 3 devis pour changer le chauffe-eau allant de 1081 € à 1400 €. Nous avons alors appelé le propriétaire qui nous a expliqué ne vouloir prendre que la moitié des frais du changement. Nous pensions que le changement devait être entièrement à ses frais. Il nous signale aussi que c'était à nous de l'entretenir depuis notre arrivée, d'où le partage des frais.

Réponse de l'expert

Nous vous informons que le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations sauf si elles sont occasionnées par vétusté (article 7d de la loi du 6 juillet 1989 régissant les locations non meublées).

De son côté, le propriétaire d'un logement en location doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, fixe les conditions auxquelles le logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. C'est ainsi que dans son article 2, paragraphe 4, le décret précise que "les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement".

Il résulte de ces dispositions que si le ballon d’eau chaude d'un logement donné en location est vétuste et présente un risque pour la santé ou la sécurité du locataire, sans que ce dernier puisse se voir reprocher un défaut d'entretien, le bailleur est tenu de prendre à sa charge les réparations correspondantes.

Le locataire peut alors adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, le mettant en demeure de faire effectuer les travaux nécessaires dans un délai déterminé.

Faute d’avoir réparé dans un délai raisonnable après la mise en demeure, le propriétaire peut être amené à indemniser le preneur du trouble de jouissance qu’il a dû subir (sur le fondement de l’article 1147 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Le locataire peut ensuite porter son litige devant la commission départementale de conciliation qui siège à la Préfecture du département. Elle rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties.

A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par le locataire. La compétence relève du tribunal d'instance. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.

Le bailleur peut alors être condamné à effectuer les travaux nécessaires, au besoin sous astreinte. Cela signifie qu’il peut être amené à devoir payer une certaine somme par jour de retard dans l'exécution de la décision. Le locataire peut, de son côté, être autorisé à consigner le montant des loyers à la caisse des dépôts et consignations jusqu'à réalisation des travaux.