Vérifiez votre contrat de bail

Vérifiez votre contrat de bail

La plupart des contrats de location sont régis par la loi du 6 juillet 1989. Ils doivent comporter des mentions précises. Voici les principaux points à contrôler avant de signer.

Les mentions obligatoires

Le contrat de bail doit être écrit, sur papier libre ou à l’aide de modèles types, et signé par le propriétaire et le locataire.

Un bail oral n’est pas nul, mais il ne protège pas les intérêts du locataire.

Une description détaillée

Doivent impérativement figurer dans le contrat :

  • l’identité et l’adresse du bailleur,
  • la date de prise d’effet du bail et sa durée,
  • la destination du logement (à usage d’habitation ou mixte habitation-professionnel),
  • sa surface habitable et sa description,
  • les pièces et locaux annexes compris (cave, jardin, parking),
  • les équipements de la copropriété dont le locataire peut disposer (local à vélos…).

Le bail doit aussi indiquer :

  • le montant du loyer,
  • ses modalités de paiement et conditions de révision,
  • le montant du dépôt de garantie s’il est prévu.

Les diagnostics obligatoires

Le propriétaire doit dorénavant annexer au contrat de location un dossier de diagnostics techniques qui comprend :

  • un diagnostic de performance énergétique ;
  • un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 ;
  • un état indiquant les risques naturels (inondation…) et technologiques (industriels) auxquels le logement est exposé pour les communes concernées par un plan de prévention ou situées dans une zone de sismicité (renseignements en mairie) ;
  • une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble.

Clauses interdites

De nombreuses clauses sont interdites par la loi (article 4 de la loi du 6 juillet 1989), notamment celle obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ou celle imposant comme mode de paiement le prélèvement automatique sur le compte courant du locataire.

Les titulaires du bail

Louer à plusieurs

Il faut être vigilant si la location concerne plusieurs locataires. Seul le signataire du bail est en principe considéré comme locataire, sauf s’il est marié : dans ce cas, les deux époux ont automatiquement la qualité de locataires.

En revanche, les partenaires d’un pacs, les concubins et les colocataires doivent tous signer le bail. À défaut, ceux qui ne l’ont pas fait n’ont aucun droit sur le logement et peuvent être contraints de partir en cas de congé donné par le locataire en titre.

Solidaires jusqu’au bout

Généralement, les propriétaires prennent la précaution de faire signer tous les locataires pour s’assurer du paiement du loyer.

Ils incluent aussi quasi systématiquement une clause de solidarité. Elle permet de demander le paiement total des sommes dues à n’importe lequel des locataires, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les autres.

Attention : avec cette clause, même si un des locataires donne son congé, il reste garant du paiement du loyer jusqu’au terme du bail en cours.

Cautionnement ou assurance

Pour la signature du bail, le propriétaire peut exiger l’engagement d’une caution, c’est-à-dire d’une personne autre que le locataire qui s’engage à payer à sa place les sommes dues s’il ne le fait pas.

Depuis une loi du 24 novembre 2009, si le bailleur particulier a souscrit une assurance loyers impayés, il ne peut pas demander de cautionnement, sauf s’il loue son logement à un étudiant ou à un apprenti.

Le dépôt de garantie

S’il est prévu un dépôt de garantie, il doit être mentionné au contrat. Celui-ci est destiné à garantir le paiement du loyer et des charges, ainsi que des éventuelles réparations nécessaires après le départ du locataire.

Pour les contrats conclus depuis le 9 février 2008, il ne peut excéder un mois de loyer hors charges.

L’état des lieux

Une fois le contrat signé, le locataire doit établir avec le propriétaire un état des lieux détaillé, annexé au bail.

S’il n’a pas été effectué, le locataire est censé avoir reçu les lieux en bon état. Il lui sera alors difficile de prouver, à sa sortie, que les dégradations éventuelles ne sont pas de son fait et de récupérer son dépôt.

Si le propriétaire tarde à établir cet état des lieux, il faut lui adresser une lettre recommandée, voire faire appel à un huissier.

Le loyer et les charges

La somme à débourser tous les mois se décompose en deux parties.

  • Le loyer hors charges, mentionné au contrat, peut être l’objet d’une révision annuelle, à la date anniversaire du bail si cette possibilité a été indiquée dans le contrat. Cette révision est faite sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) consultable sur le site de l’Insee.
  • Les charges sont celles que la loi permet de récupérer auprès du locataire. Dites « récupérables », elles sont prévues en annexe d’un décret du 26 août 1987.

Le propriétaire précise dans le bail le montant de la provision mensuelle à verser en même temps que le loyer et effectue une régularisation chaque année (complément ou remboursement).

Généralement, les bailleurs demandent une provision mensuelle un peu supérieure. Mais les locataires oublient ou ignorent qu’ils peuvent exiger le remboursement du trop-perçu, une fois les comptes annuels établis.

La clause résolutoire

Très souvent insérée dans le bail, cette clause prévoit la résiliation automatique du bail si le locataire n’exécute pas ses obligations malgré une injonction du propriétaire (commandement délivré par huissier).

Elle ne peut être invoquée par le propriétaire que dans les cas suivants :

  • défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
  • défaut de souscription d’une assurance,
  • troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.

Mais le juge peut suspendre l’application de cette clause et accorder jusqu’à deux ans de délai au locataire pour qu’il s’acquitte de ses obligations.