Travaux pendant le préavis de rupture de bail : dois-je payer le loyer ?

Je viens d'emménager dans ma nouvelle demeure. Le préavis de mon ancien logement prend fin en août 2009. Je viens de m'apercevoir que mon propriétaire profite de la situation, à savoir que l'appartement est vide, pour entreprendre d'importants travaux. Le loyer de juillet est réglé mais il me reste a m'acquitter du loyer d'août. Est-ce normal ? Est-ce à moi de payer les loyer pendant les travaux d'amélioration de cet appartement ? Que dois-je faire ?

Réponse de l'expert

La loi du 6 juillet 1989 organisant les rapports entre propriétaires et locataires d'immeubles non meublés précise dans son article 15, les conditions dans lesquelles chacune des parties peut donner congé.

A cet égard, le locataire a la faculté de rompre le contrat de location en respectant un préavis de 3 mois, calculé de date à date à compter de la réception par le propriétaire de la lettre recommandée notifiant le congé.

En revanche, la législation en matière de congé de location meublée dépend uniquement du contrat de location lui-même et, à défaut, des règles du code civil.

De plus, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 réglemente les modalités de paiement du loyer pendant le préavis. « Pendant le délai de préavis, le locataire… est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués » (derniers alinéas de l’article 15  de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi, même si le locataire n’occupe plus les lieux, il reste redevable du paiement du loyer et des charges pendant le préavis, dès lors que l’immeuble n’est pas reloué.

La restitution de la jouissance de la chose louée, symbolisée par la remise des clefs, doit avoir lieu à l’expiration du bail, c’est-à-dire à la date pour laquelle le locataire a donné congé, en respectant les préavis prévus par la loi.

La restitution anticipée des clefs ne permet donc pas au locataire d’échapper aux obligations nées du bail . Ainsi, après avoir observé que l’appartement n’avait pas été reloué entre temps, une cour d’appel (Cour d’appel de Paris, 14ème chambre C, 26 janvier 1996), a estimé que l’obligation du preneur au paiement des loyers du jour de la remise des clefs jusqu’à l’expiration du délai de préavis de trois mois était justifiée.

De même, la seule acceptation de la remise des clés par le locataire au mandataire du bailleur ne suffit pas à caractériser la renonciation non équivoque du mandataire du bailleur aux loyers dus jusqu’au terme du délai préavis légal (Cour de Cassation 3ème chambre civile 1er juillet 2003).

Autrement dit, la restitution anticipée des clés du logement n’opère pas renonciation tacite du bailleur au paiement du loyer intégral pendant tout le préavis, même si pendant le reste du délai congé, le bailleur engage d’importants travaux d’amélioration. Le locataire reste donc légalement tenu du paiement du loyer.
Pour être désengagé de son obligation, le locataire devrait obtenir la renonciation expresse (écrite de la main) du bailleur au paiement du loyer.