Travaux de réfection : le propriétaire doit-il reloger le locataire durant la durée des réparations ?

Je suis propriétaire d'un logement que je loue depuis 10 ans à la même personne, nos relations ont toujours été très bonnes jusqu'à cette fuite d'eau importante survenue au mois de décembre, fuite qui à occasinné l'effondrement partiel du faux plafond que nous avons immédiatement étayé, intervention faite par le syndic de l'immeuble. Depuis ce jour, ma locataire, qui je le précise n'a pas voulu quitter son logement à cause de ses chats, me harcèle quant à la longueur des procédures d'assurance, et m'a réclamé 30 % sur les loyers de janvier, février et mars. Remboursement que je lui ai fait, mais ce mois-ci cette dame s'est permis de soustraire elle même 30 % du loyer initial sans me prévenir. D'autre part, les travaux de réfection vont démarrer dans peu de temps. Dois-je la reloger ? Doit-elle payer son loyer si je la reloge le temps des travaux ?

Réponse de l'expert

Le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien normal des locaux loués (article 6 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

De son côté, l'article 1724 du code civil rappelle que "si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail".

Par ailleurs, l’article 187 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 (JO 14 déc.) introduit la notion de « décence de logement » relativement aux obligations du bailleur. Cette obligation de décence est générale dès lors qu’il s’agit de la location d’un logement destiné à l’habitation.

Le logement ne doit pas faire apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et date des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas d’indécence, le locataire peut à tout moment demander la mise en conformité du logement. A défaut d’entente, et après saisine facultative de la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi et peut déterminer la nature des travaux ainsi que leur délai d’exécution au besoin sous astreinte (cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 30 juin 2009).

Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux ordonnés (article 20-1 de la loi n° no 89-462 du 6 juillet 1989).

Toutefois, en cas d’indécence, le bailleur n’est pas tenu de fournir un autre logement au locataire (cour d'appel de Besançon, 2e chambre, 16 décembre 2003).

Cela dit, la proposition de relogement du bailleur ne permet pas d’échapper aux travaux de mise en conformité (cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 décembre 2004). En revanche, il a été jugé que le bailleur n’est pas tenu de faire les travaux dont le coût est disproportionné par rapport à la valeur du bien. Dans un tel cas, le bail est résilié pour « perte économique » de la chose (cour d'appel de Caen, 1re chambre, 15 mars 2007).