Travaux d'entretien : le propriétaire peut-il imputer les frais sur les charges locatives récupérables ?

Gérants, retraités et associés de SCI propriétaire de deux maisons, nous effectuons personnellement les entretiens et interventions chez ses locataires. Le temps passé ainsi que les fournitures sont imputés sur les charges locatives récupérables. Or, un locataire conteste notre temps passé personnel, que nous comptons à 20 € l'heure, sous prétexte que c'est "du travail facturé et non déclaré", et menace de transmettre notre dossier de justificatifs à l'URSSAF et aux Sces Fiscaux. Nous sommes convaincus que cette pratique est légale, même si nous ne pouvons fournir de factures justificatives. Risquons-nous d'être inquiétés par ces services à ce sujet ? Nous précisons que chez lui nous avons passé 30 h en 2009, mais que seules 10 h lui ont été attribuées, les 20 h restantes sont restées à la charge de la SCI, estimant qu'elles n'entraient pas dans le cadre des charges locatives récupérables.

Réponse de l'expert

Les baux non meublés sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En son article 23, cette loi met à la charge des locataires certaines sommes, appelées charges, accessoirement au loyer principal. Celles-ci sont en fait récupérées par le bailleur sur le locataire, sur justification, en contrepartie :

  • des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
  • des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
  • des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

La liste des charges est fixée par le décret 87-713 du 26 août 1987. Cette liste est exhaustive (réponse ministérielle n° 16593 : JOAN Q du 14 septembre 1998, p. 5112 ; arrêt de la cour de cassation du 10 mars 1999, n° 97-10499) : le propriétaire ne saurait réclamer au locataire des sommes en dehors de la liste fixée au présent décret. Cette liste est susceptible d’évoluer dans les années à venir (rapport ANAH du 11 juin 2003).

Dès lors, les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, définie à l’article 23 précité. A l’occasion, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte des charges en distinguant chaque poste, différenciant ainsi les charges selon leur nature.

Dans les immeubles collectifs, il doit préciser le mode de répartition des charges entre les différents occupants. Puis il doit tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives de ces charges (arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2004, n° 03-11098). Ne sauraient suffire les feuilles de ventilation établies par les agences immobilières, ni même le livre de compte de l’administrateur de biens (arrêt de la Cour de cassation du 22 mars 2005, n° 04-11728).

Le locataire peut obtenir des photocopies de ces pièces, dès lors qu’il en fait la demande, pour autant qu’il en supporte la charge (réponse ministérielle n° 19403 du 10 octobre 1995, publiée au JOAN Q du 9 janvier 1995, p. 213).

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 précité, ne prévoit pas dans la liste des charges récupérables, le temps passé par le propriétaire lorsqu’il effectue lui même la réparation.

De plus, comme nous l’avons précisé plus haut, le propriétaire doit justifier au locataire le coût réel des travaux. Or, lorsqu’il intervient lui même sans être un professionnel (entrepreneur individuel, artisan, …), le propriétaire ne peut définir de manière précise le temps passé, et n’est pas autorisé en tant que particulier à facturer une prestation à un autre particulier (locataire).

Cette facturation équivaut à un acte de commerce.

De plus, nous tenons à préciser que l’objet social d’une Société Civile Immobilière, comme son nom l’indique est purement civil, il n’est donc pas possible pour ce type de société d’effectuer des actes de commerce. La facturation du temps passé risque de poser un problème pour la comptabilité de la société.

Le locataire peut exiger la régularisation de ses charges et le remboursement des charges qui auraient été versées en surplus pendant un délai de 5 ans (article 2224 du code civil).