Travaux d’économie d’énergie : les locataires mis à contribution

Travaux d’économie d’énergie : les locataires mis à contribution

Depuis fin 2009, pour les habitations construites avant 1990, le bailleur est en droit de demander à son locataire de participer au financement de rénovation thermique du logement qu’il occupe.

Si votre propriétaire effectue des travaux d’économie d’énergie dans le logement qu’il vous loue et, le cas échéant, dans les parties communes de l’immeuble, vous devriez voir votre facture de chauffage baisser. C’est plutôt une bonne nouvelle. Cependant, en contrepartie, votre bailleur peut tout à fait vous demander de participer financièrement aux frais qu’il engage. Ce qui est déjà moins agréable.

Tous les locataires sont concernés

Mis en place depuis novembre 2009 (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009), ce dispositif concerne en théorie tous les locataires. "Dans les faits, il est susceptible de se limiter à ceux qui résident en HLM ou dans une maison individuelle au sein du parc immobilier privé", remarque David Rodrigues, juriste à la confédération Consommation, logement, cadre de vie (CLCV).

En effet, il se révèle difficilement applicable dans les copropriétés où la plupart des travaux d’économie d’énergie sont votés en assemblée générale. La réglementation, trop imprécise, laisse ainsi une question en suspens : le bailleur-copropriétaire qui s’acquitte de sa quote-part pour payer le chantier de rénovation thermique décidé collectivement peut-il pour ces mêmes dépenses demander une participation à son locataire ? L’administration ne semble pas avoir prévu cette situation.

Concertation entre bailleur et locataire

Une fois qu’il a pris sa décision, votre bailleur est tenu de vous informer de son projet en détaillant la nature des travaux, leur calendrier, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique, le montant de la contribution ainsi que sa durée (quinze ans maximum).

Si vous êtes locataire dans le privé, votre propriétaire engagera ce processus - on parle de démarche de concertation - directement avec vous. Les textes manquant de clarté, une autre interrogation surgit : la discussion doit-elle aboutir à un accord ou s’agit-il d’une simple consultation ?

Pour Gérard Hodemon, juriste à la Confédération nationale du logement (CNL), dont l’avis reflète l’opinion dominante, "vous ne pourrez pas vous opposer au projet de votre bailleur. Votre marche de manœuvre se limitera à demander une baisse du montant du loyer pendant la durée des travaux, si la durée du chantier excède quarante jours. Et à vérifier que les travaux envisagés sont éligibles à la contribution".

Dans les HLM, le bailleur est tenu en revanche d’obtenir l’accord de l’association des locataires pour instaurer un tel dispositif. "Dans un bâtiment, la majorité des locataires a rejeté le programme de rénovation proposé par le bailleur social qui prévoyait de financer les travaux à la fois en augmentant le loyer et en instaurant la contribution, raconte Jocelyne Herbinski, présidente de la CNL Savoie et Haute-Savoie. Désormais, la concertation continue directement avec chaque locataire et débouchera sur l’adoption du projet seulement s’il recueille la majorité des votes exprimés."

Le montant de la contribution du locataire

Que la discussion débouche sur un accord ou qu’elle se limite à une simple information, le bailleur doit indiquer à son locataire quelle va être sa contribution. Son montant dépend de la date de construction du bâtiment où vous habitez. "Dans un immeuble achevé avant le 1er janvier 1948, votre participation mensuelle forfaitaire, fixe et non révisable, s’élève à 10 € (120 €/an) pour un studio, 15 € pour un deux ou trois pièces (180 €/an) et à 20 € pour quatre pièces ou plus (240 €/an). Cette disposition s’applique dans tout habitat HLM ou privé", précise Gérard Hodemon.

S’agissant des bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, le calcul de la contribution change selon le secteur immobilier. Dans le parc privé, le propriétaire est autorisé à opter pour le forfait décrit ci-dessus s’il ne détient pas plus de trois logements locatifs dans le même immeuble. Dans le cas contraire et en HLM, le bailleur détermine la contribution du locataire sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros par une méthode de calcul complexe. Cette opération nécessite la réalisation par un professionnel d’une étude thermique préalable.

Dans tous les cas, "votre participation n’excédera pas la moitié de l’économie d’énergie évaluée, ajoute Gérard Hodemon. Et vous la verserez pendant quinze ans au maximum". Une fois le chantier achevé, la contribution, distincte du loyer et des charges, constituera une ligne spécifique de la quittance de loyer, intitulée "Contribution au partage de l’économie de charges". Vous commencerez à la payer à partir du mois civil suivant la fin des travaux.

Un conseil : ne modifiez pas vos habitudes de consommation et comparez vos factures avant et après travaux pour vérifier que vos frais de chauffage ont bien décliné et qu’ainsi le montant de votre participation se justifie…

Réhabilitation : des équipements changés en fonction de l’âge du bâtiment

Selon la date à laquelle l’immeuble a été construit, les travaux permettant au propriétaire de demander une contribution à son locataire diffèrent.

Il a été achevé avant le 1er janvier 1948.

Les travaux doivent combiner au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique (on parle de "bouquet" de travaux) :

- isolation thermique des toitures ;

- isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur ;

- isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;

- régulation ou remplacement des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ;

- installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;

- installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Il a été terminé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989.

Le bailleur a le choix entre deux types de travaux :

- le "bouquet" de travaux détaillé ci-dessus ;

- des travaux qui permettent d’atteindre une performance énergétique globale et d’amener la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement et l’éclairage des locaux en dessous d’un seuil déterminé par l’arrêté du 3 novembre 2009 (J.O. du 25).

L'avis de David Rodrigues, juriste à la confédération Consommation, logement, cadre de vie

Le dispositif de partage des coûts des travaux d’économie d’énergie ne favorise pas forcément le locataire. En effet, la contribution à régler n’est pas plafonnée en fonction du montant de la rénovation thermique prévue. De ce fait, rien n’empêche le bailleur de faire supporter à son locataire l’essentiel de la dépense qu’il a lui-même engagée. Voire d’être tenté d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail au motif que celui de l’appartement ainsi transformé ne correspondrait plus au prix du marché.

En résumé le logement affichera une meilleure performance énergétique, mais coûtera plus cher à son occupant. De la même façon, en cas de nouvelle location, le propriétaire pourra réévaluer le loyer à la hausse en tenant compte des travaux effectués dans le logement et exiger de son nouveau locataire qu’il s’acquitte de la contribution.