Sous-location partielle d'un logement : quel bail, quelles conséquences ?

Je suis propriétaire d'un logement de plus de 90 m2, que je loue à une personne veuve, depuis près de 10 ans. Cette personne a de petits revenus et par ailleurs l'un de ses enfants, salarié, ne parvient pas à trouver un logement. Elle me demande si elle peut sous-louer une partie de l'appartement à son fils majeur et célibataire. Si oui, celui-ci aurait-il droit à l'aide de la Caf à laquelle il pourrait prétendre en sous-louant auprès d'un ami ? Devrais-je alors modifier le bail initial ? Quelles seraient les implications fiscales éventuelles et quelles démarches devrais-je accomplir ?

Réponse de l'expert

Le principe est clairement affirmé : le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement (Loi no 89-462, 6 juillet 1989, article 8). Cependant, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas au locataire une occupation permanente des locaux et ne lui interdit pas de prêter le logement, en son absence ou non, même pour une longue durée (Cour d’appel de Montpellier, 2e chambre A, 11 décembre 2001, SCI Forcas c/ Diaz).

En revanche, l'hébergement prolongé alors que le preneur n'occupe plus personnellement le logement, est assimilable à une cession de bail ou à une sous-location (Cour d’appel de Paris, 6e chambre, section B, 15 novembre 2007, no 06/16314, Hassan c/ RIVP).

La résiliation du bail pour sous-location suppose de vérifier le versement d'une contrepartie pour la jouissance des lieux par le sous-locataire (Cour de cassation 3e chambre civile du 17 mai 2006, no 05-13.045, de Rincquesen et a. c/ Jaulin et a.).

L'interdiction est écartée lorsque le bailleur donne son accord par écrit à la cession ou à la sous-location.
La loi ne réglemente pas la cession.

En matière de sous-location, la loi précise les conséquences de la sous-location autorisée :

  • le prix du loyer au mètre carré ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le loyer des sous-locations à usage exclusivement professionnel ne peut être supérieur au loyer principal du local à usage mixte professionnel et d'habitation (Cour de cassation 3e chambre civile du 1er mars 2000, no 98-10.496, no 330 P+B PB, Zerbib c/ Yaubeguian, Cour d’appel de Paris, 6e chambre, section C, 30 janvier 2007, no 05/02617, Cligman c/ Lamouroux).

Par conséquent, le sous-locataire est redevable à demander le paiement au locataire principal de la différence entre le montant de la sous-location et le montant du loyer (Cour de cassation 3e chambre civile du 19 septembre 2006, no 05-10.013, Gleitz c/ Finand) ;

  • en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation ;
  • les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 autres que celles de l'article 8 ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Le sous-locataire ne peut pas faire de demande d’aides au logement comme les APL, en effet aucun texte ni aucune jurisprudence ne prévoit cette possibilité.

En l’espèce, le parent locataire restant dans les lieux, il ne s’agit pas d’une sous-location mais d’un simple hébergement.

Aucune clause du contrat de bail ne peut avoir pour effet d'empêcher le locataire d'héberger ses proches, car une telle clause porterait atteinte à la liberté de la vie privée et à l'article 8-1 de la convention européenne des droits de l'homme (Cour de cassation 3e chambre civile du 6 mars 1996, no 93-11.113, no 494 P + B + R, Office public d'habitations de la ville de Paris c/ Mel Yedei). La Cour de cassation réaffirme le droit d'un locataire à l'hébergement de ses proches (Cour de cassation 3e chambre civile du 22 mars 2006, no 04-19.349, no 384 FS - P + B, Zeline c/ Elisée et a.).

Par conséquent, le locataire peut héberger son enfant sans l’accord du bailleur.

Lorsque le redevable de la taxe d’habitation cohabite avec une ou des personnes qui ne font pas partie de son foyer fiscal, les revenus du foyer fiscal du ou des cohabitants sont pris en compte pour la détermination du revenu fiscal de référence, lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • le ou les cohabitants occupent le logement à titre d'habitation principale ;
  • le montant du revenu fiscal de référence de l'année précédant celle de l'imposition du ou des cohabitants doit excéder les limites visées à l'article 1417, I du CGI.

Si les revenus du cohabitant n'excèdent pas la limite, son revenu n'est pas pris en compte. Le nombre de parts auquel il a droit pour l'établissement du quotient familial servant au calcul de l'impôt sur le revenu n'est pas non plus retenu.