Se porter caution pour un locataire : que risquez-vous ?

Se porter caution pour un locataire : que risquez-vous ?

En se portant caution pour un locataire, on s’engage à payer les sommes impayées. Avant de signer, vérifiez que l'acte de caution a été rédigé dans les règles et à quoi il vous engage.

Se porter caution (ou garant) pour un futur locataire, cela signifie d’abord fournir une série de justificatifs au propriétaire : les bulletins de paie, le dernier avis d’imposition, un relevé d’identité bancaire (RIB) et un justificatif d’identité. Mais la liste peut être plus longue, certains bailleurs ayant tendance à s’entourer de beaucoup de précautions.

De plus, si la loi  (n° 89-462 du 6 juillet 1989) dresse la liste de ce que le bailleur ne peut pas exiger du futur locataire, elle ne prévoit rien de tel pour le cautionnaire . 

En revanche, la loi précise que le bailleur ne peut pas demander de caution s’il a souscrit une assurance loyers impayés, telle que la garantie des risques locatifs (GRL) – sauf pour un étudiant ou un apprenti.

À noter. Une garantie universelle des loyers (GUL) est prévue dans le projet de loi sur le logement présenté par Cécile Duflot. Elle pourrait voir le jour en 2016, en remplacement de la caution. Ce système permettrait d’indemniser un bailleur confronté à une situation d’impayé, lorsque son locataire connaît des difficultés financières ponctuelles.

La personne caution signe un acte de cautionnement

Une fois le dossier accepté, vient la signature de l’acte de caution. Une étape essentielle encadrée par la loi.

Ainsi, la personne qui se porte caution doit recopier manuellement sur l’acte le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent sur le bail. Elle doit également reproduire l’article 22-1, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, précisant les conditions de résiliation de l’engagement.

Le propriétaire doit ensuite remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.

Limiter la portée et la durée de l'engagement

En se portant caution, la personne s’engage envers le propriétaire à payer les dettes du locataire. La portée de cet acte est plus ou moins importante. Généralement, ce cautionnaire s’engage pour la totalité des sommes dues : le loyer, les charges, les intérêts de retard, les sommes retenues après le départ des lieux…

Toutefois, si le bailleur est ouvert à la négociation, il est possible de limiter son engagement en mentionnant une somme maximale dans l’acte de cautionnement.

Autre élément important : la durée de l’engagement. Il correspond souvent à la durée du bail, reconductible ou non. Une durée plus courte peut être demandée, à condition d’obtenir l’accord du bailleur.

Lorsque le bail ne comporte aucune indication de durée de la caution ou lorsqu’il précise qu'elle est indéterminée, la personne caution peut résilier son engagement à tout moment. La résiliation prend alors effet au terme du bail initial ou de son renouvellement.

Caution simple ou solidaire ?

Enfin, le cautionnement peut être qualifié de «  simple  » ou de «  solidaire  ». Le premier implique que le bailleur poursuive d’abord le locataire pour exiger le paiement de sa dette, avant de se retourner vers la personne caution. Le second permet au propriétaire de réclamer directement à la caution les loyers impayés.

Par ailleurs, si le logement est vendu, le cautionnaire ne se trouve pas pour autant dégagé de ses obligations (Cour de cassation, 6 décembre 2004, pourvoi n° 03-10713). S’il ne souhaite pas que son engagement se poursuive au profit du nouveau propriétaire, il doit donc le stipuler clairement, au départ, dans l’acte de cautionnement.

Attention à la colocation 

Dans une colocation, la personne qui se porte caution pour l’un des locataires s’engage à pallier la défaillance de tous les autres. Une règle souvent mal connue par les parents qui se portent caution pour leur enfant.

De plus, si l’un des colocataires quitte le logement avant la fin du bail, la personne qui le cautionne reste redevable de tout impayé des autres colocataires pour la durée du cautionnement.

Si la personne dont vous êtes la caution quitte la colocation, pensez à résilier votre engagement par courrier recommandé. Le bailleur peut alors demander à un colocataire restant de trouver un autre cautionnaire, mais ne peut pas l’imposer : ce n’est pas un motif de rupture de bail.

Quel délai de paiement en cas de défaillance ?

La personne caution mise en demeure par le bailleur est tenue de payer les dettes du locataire. Il est alors conseillé de privilégier une solution amiable avec le bailleur avant qu’il n’engage une procédure judiciaire. Lorsque la personne caution a elle-même des difficultés financières, elle peut négocier un étalement du paiement. Elle est également en droit de saisir le tribunal d’instance et de demander un délai de paiement (deux ans maximum).

Tenue à ses obligations, elle peut néanmoins vérifier si l’acte qu’elle a signé a été rédigé dans les règles de l’art. Il est aussi utile de s’assurer que son engagement est toujours valable au regard de la durée de cautionnement inscrite dans le bail et que les sommes réclamées sont vraiment dues.

À noter. Le délai de prescription de la dette s’élève à cinq ans (article 2224 du Code civil). Passé ce délai, ni le locataire ni la personne qui s’est portée caution ne sont redevables des impayés éventuels.

Enfin, en cas de litige avec le propriétaire sur la hausse du loyer, les charges ou les réparations locatives, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation. La saisine est gratuite et se fait par courrier recommandé.