Se porter caution pour un locataire et rompre son engagement

Se porter caution pour un locataire et rompre son engagement

Se porter caution en faveur d’un locataire, c’est s’engager à payer ses dettes locatives (loyer, charges…) à sa place, en cas de défaillance. Mais il existe des cas permettant au signataire de la caution de rompre cet engagement.

 

Le geste consistant à se porter caution pour un locataire - souvent un enfant, par exemple - est certes généreux, mais peut aussi avoir de lourdes conséquences.

Lorsque l’acte de caution n’est pas valable

La loi du 6 juillet 1989 impose que soient respectées des formalités très strictes pour la rédaction de l’acte de caution. Ainsi, ce dernier doit être établi par écrit et comporter, sous peine de nullité, un certain nombre de mentions entièrement écrites de la main de la personne qui s’engage. Il s’agit :

  • du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ;
  • de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la personne qui se porte caution a de la nature et de l’étendue de son engagement ;
  • de la reproduction de l’article 22-1 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
  • de la signature de la caution.

Le bailleur doit, en outre, remettre au signataire un exemplaire du contrat de location. Il suffit que l’une de ces formalités fasse défaut (un acte entièrement saisi à l’ordinateur, par exemple) pour que l’acte de cautionnement soit entaché d’illégalité et que la personne qui se porte caution puisse le remettre en cause. Dans ce cas, elle n’aurait d’ailleurs pas besoin de prouver que le non-respect des dispositions législatives lui a porté préjudice.

Limiter la durée de la caution

La personne qui s’est portée caution peut avoir limité son engagement dans la durée. Ce cautionnement fixé pour une durée déterminée doit avoir été clairement indiqué dans l’acte, par exemple avec la mention : « Je m’engage pour la durée du bail initial, soit trois ans. » Dans ce cas, son engagement cessera automatiquement à l’expiration de ce délai. Ainsi, elle ne sera pas tenue de toutes les dettes contractées postérieurement.

Caution : quand rompre son engagement ?

Si la caution s’est engagée pour une durée indéterminée (par exemple, « pour toute la durée du bail ainsi que ses renouvellements »), elle pourra alors rompre son engagement à tout moment en adressant au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception (copie au locataire). La garantie cessera non pas à la réception de ce courrier par le bailleur mais au terme du bail en cours (initial ou reconduit). Par exemple, pour un bail conclu pour trois ans, si l’engagement est dénoncé au bout de deux ans, la caution sera néanmoins tenue des dettes jusqu’à l’arrivée du terme, soit encore un an.

Des raisons valables de ne pas payer la caution

La personne qui se porte caution dispose des mêmes moyens de défense que le locataire. Ainsi, comme lui, elle peut avoir des raisons légales (augmentation du loyer non justifiée, par exemple) de refuser de payer. Autre raison de ne pas payer : la prescription de la dette. En effet, le paiement du loyer et des charges se prescrit par cinq ans. Passé ce délai, ni le locataire, ni la personne caution ne sont redevables des impayés.

Vente du logement : l'engagement de caution se poursuit

La personne qui se porte caution, mais ne souhaite pas que son engagement se transmette au profit du nouveau bailleur si le bien est vendu, doit le faire stipuler clairement dans l’acte de cautionnement. À défaut, la vente du logement en cours de bail ne libère pas pour autant la personne qui s’est portée caution de son engagement.

La Cour de cassation estime en effet qu’en cas de « vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur » (Cour de cassation, assemblée plénière, 6 décembre 2004, pourvoi n° 03-10.713).

Décès de la caution : quelles conséquences ?

Les héritiers de la personne qui s’est portée caution sont tenus des dettes existant au jour de son décès. Et cela, même si leur paiement n’avait pas encore été réclamé. En d’autres termes, si, au décès de la caution, le locataire s’était toujours acquitté de ses dettes, les héritiers ne sont plus redevables vis-à-vis du bailleur. En revanche, si le locataire devait de l’argent au bailleur, ce dernier a le droit d’en réclamer le paiement à ses héritiers.

À noter : l’engagement de la caution prend fin au décès du locataire si le contrat de bail disparaît avec lui - ce qui n’est pas le cas, par exemple, pour une colocation.