Rupture de bail : quelles sont les réparations locatives à la charge du cautionnaire ?

Ma fille et son petit ami ont été expulsés de leur appartement au mois de juillet 2012 et, apparemment, l'huissier a fait l'état des lieux de l'appartement sans ma fille et son petit ami. Nous avions au préalable repeint en entier l'appartement vu que j'étais cautionnaire (et cautionnaire payeur). La société représentant les locataires ou s'occupant des appartements pour les propriétaires m'ont envoyé une facture (en date du 21 décembre), de peinture de 1 500 euros à payer entre moi le cautionnaire (1 000 euros) et le propriétaire (500 euros), facture validée par cette société en date du 27/04/2012, tamponnée et signée par sa représentante. Je ne comprends pas qu'on puisse valider une "soi-disant" facture avant d'avoir constaté le travail à effectuer et/ ou que le travail soit accompli. Je trouve cela très bizarre et je voudrais connaître mes droits en tant que cautionnaire payeur.

Réponse de l'expert

L’état des lieux est établi par les parties elles-mêmes. A défaut, un huissier de justice peut y procéder à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié (si l’une des parties avait refusé de l’établir à l’amiable).

Dans la mesure où un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, celui-ci s’impose aux parties.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restants dues au bailleur.

Dans tous les cas, le bailleur doit justifier de sa retenue, laquelle ne peut pas revêtir un caractère forfaitaire (Cour de Cassation. 26 juin 2007, pourvoi  n° 06-16644).

La charge de la preuve incombe au bailleur et il doit justifier des sommes restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cour de Cassation, 01/02/2011, pourvoin°10-11603).

Cela étant, les réparations locatives peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, sans que le bailleur ait à justifier de l’exécution desdites réparations (Cour de Cassation, 16 septembre 2008, pourvoi n°07-15789). La production d’un devis, même non accepté, est suffisante pour déterminer la somme dont le locataire est redevable.

Cependant ce devis doit faire suite à l’état des lieux qui a déterminé le bon ou mauvais état des lieux.

En cas de litige, la commission départementale de conciliation peut être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit mentionner les noms, adresses du locataire et du bailleur, ainsi que l'objet du litige.

Si le litige ne trouve pas de solution, il convient alors de saisir le tribunal d’instance.