Rupture de bail : éviter les contentieux

Rupture de bail : éviter les contentieux

Évolution de la vie de famille, mutation professionnelle, désir de changement… Les raisons de déménager ne manquent pas ! Mais avant de rendre les clés, certaines règles sont à respecter.

Si la rupture du bail est à l’initiative du locataire, il n’est pas tenu d’attendre la fin du contrat pour agir, contrairement au propriétaire. Seule contrainte : respecter un délai pour le préavis. Attention ! Une fois le congé délivré, vous ne pouvez plus revenir sur votre décision : à l’expiration du préavis, vous devrez quitter les lieux, sauf si vous négociez des délais supplémentaires auprès du bailleur.

La lettre recommandée AR… obligatoire

Même si la plus élémentaire courtoisie dicte de prévenir par téléphone votre bailleur, il est impératif de lui confirmer votre départ par lettre recommandée avec accusé de réception. Ne vous contentez pas de donner congé de vive voix, par courriel ou par lettre simple, car vous ne disposeriez alors d’aucune preuve qu’il a été informé de votre intention de libérer les lieux.

Faire appel à un huissier pour signifier votre congé au propriétaire du logement est une alternative possible, mais elle est évidemment plus coûteuse.

Un courrier daté et signé

Inutile d’écrire un roman ou de chercher des formules consacrées par la loi : il suffit dans votre lettre d’annoncer au bailleur votre décision de partir et de lui préciser, en fonction du délai de préavis qui vous est applicable, la date à laquelle la location prendra fin (en tenant compte du délai de réception supposé de votre lettre par le bailleur). Vous n’avez pas à préciser le motif de votre déménagement, à moins qu’il ne vous permette de bénéficier d’un préavis réduit.

N’oubliez pas, bien entendu, de dater votre lettre de congé et de la faire signer par tous ceux dont le nom est inscrit dans le bail (à supposer qu’ils souhaitent partir en même temps que vous, voir page 41). Si vous êtes marié, la signature de votre conjoint est nécessaire, même s’il n’est pas mentionné dans le bail, car il en est automatiquement cotitulaire.

Envoi à un ou à plusieurs destinataires

Envoyez votre lettre recommandée avec accusé de réception à votre propriétaire, lorsqu’il gère lui-même son bien, ou à son mandataire (administrateur de biens, agent immobilier), quand la gestion a été confiée à un intermédiaire.

En présence de plusieurs bailleurs (le logement appartient en indivision à deux ou à plusieurs personnes), il convient d’adresser le congé à chacun d’eux, à moins qu’ils aient désigné un mandataire commun pour les représenter.

Si le bien est grevé d’usufruit, c’est à l’usufruitier (celui à qui vous versez les loyers) qu’il faut envoyer votre recommandé, et non au nu-propriétaire.

Délais de préavis

Impossible de partir du jour au lendemain. Il vous faut informer à l’avance votre propriétaire de votre intention de quitter le logement afin de lui laisser le temps de trouver un locataire remplaçant.

Le délai de préavis à respecter est en principe de trois mois. Il court à compter de la date de signature par le bailleur de l’avis de réception de votre lettre recommandée. S’il ne va pas retirer votre courrier à la poste, vous serez contraint de renouveler votre congé et, cette fois, de faire appel à un huissier.

Bon à savoir : le délai de préavis se calcule de date à date et non mois par mois : l’idée communément répandue chez les bailleurs selon laquelle tout mois commencé est dû en entier est fausse. Par conséquent, si le délai de préavis prend fin le 15 décembre, le loyer du mois de décembre ne sera dû que pour quinze jours.

Préavis réduit à un mois : sous conditions

Le préavis est seulement d’un mois, au lieu de trois si vous pouvez justifier être dans l’une des situations suivantes.

  • Âge supérieur à 60  ans. Le locataire ayant atteint cet âge et dont l’état de santé justifie un changement de domicile (conditions cumulatives) peut partir rapidement. Il n’est pas nécessaire que son état soit nouveau ou s’aggrave brusquement.
  • Démarrage d’un nouvel emploi. Le fait de perdre un emploi (et non pas le simple fait d’être au chômage) et d’en retrouver un nouveau ouvre droit au préavis d’un mois.
  • Mutation professionnelle. Elle ouvre droit au préavis réduit, que celle-ci soit le fait du locataire ou de l’employeur, et même si la nouvelle activité ne nécessite pas de changer de domicile.

La mutation et la demande de préavis réduit doivent être proches dans le temps : le locataire qui donne congé dix mois, ou même quatre mois, après sa mutation ne peut plus bénéficier du préavis réduit (cour d’appel de Besançon du 30  janvier 2001: quatre mois; 6e chambre de la cour d’appel de Paris du 16 octobre 2001: dix mois).

  • Perte d’un emploi. Il s’agit du licenciement du locataire, quel qu’en soit le motif, auquel sont assimilées la rupture conventionnelle d’un contrat à durée indéterminé et la non-reconduction d’un contrat à durée déterminée.

Par contre, la démission, le départ en retraite, la fin des études ou d’un stage, une période de chômage ou encore la cessation d’activité d’un professionnel indépendant (artisan, commerçant, profession libérale) ne permettent pas de bénéficier du préavis réduit. Comme en matière de mutation, le licenciement et le congé doivent être rapprochés dans le temps (en cas de litige, le délai est laissé à l’appréciation des tribunaux dont les avis ne sont pas homogènes).

  • Premier emploi. La date à retenir afin de déterminer le premier emploi, quelle que soit la forme du contrat de travail (temps plein ou partiel, à durée déterminée ou indéterminée), est celle de l’affiliation au régime de Sécurité sociale du locataire (réponse ministérielle n° 911 publiée au Journal officiel du 14 octobre 2002.).
  • RSA. Les titulaires du revenu de solidarité active (RSA) peuvent donner congé avec un préavis d’un mois, mais pas les locataires percevant des revenus faibles équivalents, voire inférieurs, ou une allocation spécifique de solidarité.
  • Règles du préavis réduit pour les couples. Lorsque le logement est habité par un couple, il suffit que l’un des conjoints entre dans l’une
    des situations où le préavis réduit à un mois est justifié pour que les deux conjoints puissent s’en prévaloir.

Certaines cours d’appel étendent ce droit aux partenaires de Pacs et aux concubins notoires. Mais en colocation, seul le locataire concerné par l’événement bénéficie du préavis réduit.
 

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