Restitution du dépôt de garantie : le propriétaire peut-il en retenir une partie sans founir de justificatif ?

J'ai quitté mon loyer il y a un mois et demi et ma caution m'a été rendue avec 200 euros forfaitaire de retenue pour les raisons suivantes : le ramonage de la cheminée n'était pas fait et "le terrain était en friche". Or, j'avais signaler par mail au propriétaire que le poêle à bois avait la partie du fond en fonte cassée et ne permettait plus un accès sinon il serait alors inutilisable. Je lui avais même joint des photos de cette plaque en fonte fissurée par mail. Pour ce qui est du terrain en friche, plusieurs personnes de mon entourage pourront certifier que celui-ci a toujours été entretenu et ce n'est que deux semaines avant mon départ qu'il n'a plus été tondu car, déménageant dans un appartement où il n'y avait ni terrain ni garage, j'ai dû me séparer de mon tracteur tondeuse avant le jour du déménagement. J'ai cependant reconnu honnêtement dans le bail que le ramonage n'avait pas été fait et que le l'herbe avait effectivement poussé. Mes questions sont les suivantes : - Peut on me retenir une somme forfaitaire pour ces motifs ? - Si je demande à avoir les devis éventuels et que ceux ci n'ont pas été produits, peuvent-ils encore évaluer la nature d'un "terrain en friche" alors que cela fait déjà deux mois que la maison n'a pas été occupée ? - Ce montant peut-il être réévalué selon des devis produits après les deux mois ? - Ayant moi-même refait les travaux à mon arrivée de plusieurs choses (sol moisi, pose de parquet, remise en état de l'électricité, volet de porte et fenêtre réparés... etc.), l'état des lieux ne doit-il pas faire apparaître l'état amélioré de certaines pièces ? Durant le bail, l'agence qui s'occupait de notre location faisait toujours "la morte" quand on lui signalait des problèmes et les propriétaires ne répondaient pas au téléphone, nous réglions toujours nos problèmes nous-même, cela peut il me servir dans cette affaire et comment puis-je le mettre en avant devant le propriétaire ou devant un tribunal ? Les propriétaires nous ont également proposé deux fois d'acheter la maison, la première offre était de 200 000 euros six mois avant la fin du bail et l'autre proposition un mois avant la fin du bail de 169 000 euros. Est-ce légal de modifier ainsi le prix d'une vente et de ne nous en avertir qu'un mois avant ?

Réponse de l'expert

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations non meublées impose au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la remise des clefs, déduction faite des sommes qui lui sont dues et de celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location (article 7 c de la loi du 6 juillet 1989). Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail. En revanche, l’usure est à la charge du propriétaire.
Le non-respect de ces obligations d’entretien et de menues réparations par le locataire est révélé par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. A défaut de mention de dégradation sur l’état des lieux de sortie, le bailleur ne peut effectuer de retenue sur le dépôt de garantie du locataire pour ce motif.
Selon la jurisprudence, le bailleur n’est pas tenu de produire des factures de travaux acquittés par lui pour justifier du montant de la retenue effectuée sur le dépôt de garantie (Cour de cassation, 3 avril 2001). La production d’un devis, même non accepté, est néanmoins nécessaire pour déterminer la somme dont le locataire est redevable.
Nous précisons, de plus, que si le montant du dépôt de garantie ne suffit pas pour acquitter l’ensemble des frais mis à la charge du locataire (dégradations indiquées dans l’état des lieux, charges impayées, …), le bailleur peut demander à ce dernier paiement de l’excédent. La responsabilité du locataire n’est pas, en effet, limitée au montant du dépôt de garantie.
La contestation des retenues effectuées sur le dépôt de garantie commence par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut d’entente amiable avec le propriétaire, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation ; le cas échéant un recours devant le juge de proximité est possible si les sommes n’excèdent pas 4000 euros. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.

Conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut, sous certaines conditions, donner congé pour vendre le logement, en adressant à son locataire, 6 mois avant le terme du bail, une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce congé ouvre un droit de préemption au profit du locataire occupant les lieux.
Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire est toujours en droit d'attendre cette période légale pour prendre parti, alors même que le bailleur aurait délivré le congé par anticipation (cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 février 1994).
La loi no 94-624 du 21 juillet 1994 (JO 24 juillet) relative à l'habitat a supprimé le droit de substitution du locataire à un tiers ayant acquis le bien « à des conditions ou à un prix plus avantageux ». Désormais, si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le locataire bénéficie d'un nouveau droit de préemption dont le respect incombe au notaire chargé de la vente. Tel est le cas lorsque le prix de vente consenti au tiers acquéreur est, hors commission d'agence, plus avantageux que celui proposé au locataire (Cour de cassation 3e chambre civile, 1er juin 2010, no 09-65.557).
Pour mettre en jeu cette faculté, le locataire doit avoir, en premier lieu, indiqué au bailleur, l'adresse où la nouvelle notification devra être effectuée. A défaut, la notification sera valablement faite à l'adresse des locaux loués.
Les locataires qui auront reçu congé auront donc tout intérêt à indiquer au bailleur leur nouvelle adresse et à s'en ménager la preuve, par exemple, par un envoi en lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En cas d'immobilisme du bailleur, c'est donc au notaire de réaliser cette notification en reprenant les déclarations du bailleur.
La notification vaut offre de vente au profit du locataire et doit reproduire, à peine de nullité, les cinq alinéas du nouvel article 15, II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juillet).
En l'absence de précision des textes, elle devra être effectuée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par exploit d'huissier (article 651 du code de procédure civile).
L'offre, valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception, est caduque si elle n'a pas été acceptée dans ce délai, le locataire peut cependant faire connaître son intention par tous moyens. La notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sera en pratique préférable et peut être indifféremment adressée au bailleur ou à son notaire.
L'acte de vente devra être régularisé dans les deux mois de la date d'envoi de la réponse, à moins que le locataire ne « notifie son intention de recourir à un prêt » auquel cas « le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».
Si la vente n'est pas réalisée dans ce délai (deux ou quatre mois suivant les cas), « l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit » (loi no 89-462, 6 juillet 1989, art. 15, II, alinéa 3).
Outre le respect des conditions présentées ci-dessus, le bailleur doit veiller à ne rien faire qui puisse gêner la régularisation dans les délais de l'acte de vente. Il en résulte que la non-réalisation de la vente est exclusivement imputable au bailleur qui n'a pas transmis au notaire tous les documents demandés (Cour de cassation 3e chambre civile, 8 nov. 1995, no 93-19.827).
Est nulle de plein droit l'acceptation d'une offre de vente effectuée par des locataires qui avaient préalablement sommé le bailleur de comparaître devant le notaire pour réitérer l'acte de cession à une date se situant au-delà de la date d'expiration (Cour de cassation 3e chambre civile, 3 avril 1996, no 94-17.350).