Responsabilité du locataire dans les dégâts causés par un tiers

Nous recherchons la bonne démarche à faire pour faire réaliser des travaux de réparation suite à des dégâts importants dans un logement, à savoir : - le contrat de bail a été établi au nom d'une personne - cette personne vit avec un compagnon qui n'apparaît pas dans le bail, c'est lui qui est l'auteur des dégâts - la locataire en titre s'est retournée contre son compagnon via une action en justice. Il a reconnu les faits. Notre crainte est que la locataire attende la condamnation éventuelle de son compagnon pour faire face à sa responsabilité vis-à-vis de nous (solvabilité improbable) et nous retourner la situation. Pour nous, la titulaire du contrat est la seule responsable. Que faire pour l'obliger à prendre à sa charge les réparations vis-à-vis de nous ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans les locations non meublées, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il appartient au locataire d’apporter la preuve que les dégâts ont eu lieu sans sa faute (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 décembre 1997). Ainsi, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison (article 1735 du Code civil). Les personnes de la maison sont entendues largement mais est exclue la personne qui ne réside pas, fût-ce temporairement, dans les lieux loués et qui n’y est pas intervenue à la demande du locataire à titre de professionnel (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 juin 2004).

Afin qu’un événement puisse produire un effet exonératoire de responsabilité, il faut que cet événement soit extérieur. Le débiteur ne doit être pour rien dans la survenance de la situation. Il s’agit d’une circonstance indépendante de sa volonté et n’ayant pas son origine dans sa propre négligence.
La force majeure suppose en outre un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat (Cour de cassation, chambre plénière, 14 avril 2006). L’effet de surprise est retenu si, au jour où l’engagement contractuel s’est formé, le débiteur a entrevu l’éventualité d’un fait mais ne pouvait en soupçonner la puissance.
Toutefois, la jurisprudence a modifié les trois critères cumulatifs (l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité) en considérant que la force majeure suppose « un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution » (Cour de cassation, assemblée plénière, 14 avril 2006). Les juges ont confirmé cette position dans un arrêt du 30 octobre 2008 (Cour de cassation 1ère chambre civile).

L’événement n’a un effet exonératoire que si ce dernier, malgré les précautions prises de toutes parts afin d’écarter les risques, pendant sa survenance, le débiteur cherche à remplir ses obligations, pendant la survenance de ce dernier, mais a été réduit à l’impuissance. L’événement est devenu irrésistible.

Le bailleur est en droit d’exiger la remise en l’état lors de la restitution des locaux par le locataire. Il a la faculté de mandater un huissier de justice qui établira un état des lieux de sortie dont la comparaison sera éventuellement faite avec celui d’entrée.
En effet, si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploi la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail (article 1729 du Code civil). A ce moment-là, il lui est loisible de demander la remise en l’état du logement.

Dès lors que le locataire ne peut invoquer de causes exonératoires, il peut être condamné en justice à supporter le coût des dégradations survenues au cours de l’occupation. Selon leur montant, le propriétaire peut envisager de saisir le tribunal de grande instance, avec l’assistance d’un avocat (si l’intérêt du litige excède 10 000 €), le tribunal d’instance, avec ou sans l’assistance d’un avocat (si l’intérêt du litige est compris entre 4 000 et 10 000 €), ou le juge de proximité, avec ou sans l’assistance d’un avocat (si l’intérêt du litige est inférieur à 4 000 €).