Résilier un bail rural

Suite à une succession (2003), je possède des terres en indivision (pâturages) situées sur la commune de Vars dans le département 70. Le fermier n'a pas réglé les fermages 2006, 2007 et 2008. Le 17 octobre 2008, je lui ai adressé une mise en demeure lui stipulant qu'il était redevable des fermages 2006 et 2007 (2008 non échu à la date du courrier). Je n'ai pas retrouvé de bail écrit et j'ai toujours eu de grandes difficultés à obtenir le règlement à bonne date. En 2008, le fermier se disait intéressé par l'achat des terres. D'après les dernières informations connues, il n'est pas solvable. Je souhaite donc ainsi que les autres indivisaires (domiciliés dans différents départements) demander la résiliation du bail et si possible vendre les biens. Mes questions : - Une seule mise en demeure pour 2 fermages impayés suffit-elle ? - Quel tribunal paritaire des baux ruraux faut-il saisir ? - Qui doit saisir le tribunal (un indivisaire ou chaque indivisaire) et sous quelle forme ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article L.411-5 du code rural, le fermage est délivré pour une durée minimale de neuf années. Cette règle est d’ordre public. Contrairement au droit commun, l’arrivée du terme ne met pas fin au lien contractuel. En effet, le preneur a un droit au renouvellement du fermage à son échéance. Dès lors, si lui ou le bailleur s’opposent à ce renouvellement, ils sont tenus de délivrer congé à l’autre partie. A défaut, le bail est renouvelé pour neuf ans (article précité).

Toutefois, en l’absence de congé, les parties peuvent, d’un commun accord, mettre fin au bail en cours avant l’expiration de la période de neuf ans (arrêt de la cour de cassation du 10 novembre 1971). Mais, à défaut d’accord amiable, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail pour faute du preneur (arrêt de la cour de cassation du 12 janvier 1977). Ces fautes sont limitativement énumérées par l’article L.411-53 du code rural, elles font perdre au preneur son droit à renouvellement. Parmi elles, figure le défaut de paiement du fermage.

Dans cette hypothèse, certaines conditions sont exigées. En effet, il est nécessaire que le bailleur justifie d’un minimum de deux défauts de paiement, de tout ou partie du fermage, pour lesquels une mise en demeure de paiement est restée infructueuse pendant plus de trois mois. La mise en demeure résulte d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article L.411-10 du code rural) et doit reproduire les termes de l’article L.411-53 du code rural tels qu’ils sont reproduits ici : « peuvent seulement être considérés comme motifs d'opposition au renouvellement du bail, sauf dispositions législatives particulières et nonobstant toute clause contraire :
1º deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur et ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;
2º les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
3º le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 411-27.
En toute hypothèse, les motifs ci-dessus mentionnés ne sauraient être retenus en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.
En outre, ne peut obtenir le renouvellement de son bail le preneur qui s'est refusé indûment à appliquer les mesures d'amélioration de la culture et de l'élevage, préconisées par la commission consultative des baux ruraux, à la majorité des voix fixée par décret ».

Il convient de noter qu’une seule mise en demeure suffit si le paiement de deux termes distincts est demandé en même temps (arrêt de la cour de cassation du 20 juillet 1994).

Le paiement partiel dans le délai de trois mois ne suffit pas à libérer le preneur (arrêt de la cour de cassation du 18 novembre 1975). De même, le paiement tardif, c’est-à-dire après le délai de trois mois qui court à compter de la présentation de la mise en demeure, ne permet pas au preneur d’invoquer l’irrecevabilité de l’action en résiliation du bailleur (arrêt de la cour de cassation du 17 juillet 1969).
Le tribunal paritaire territorialement compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble loué (article 880 du Code de procédure civile).
La saisine d’un tribunal constituant un acte d’administration de l’indivision, la majorité des deux tiers des droits indivis est requise (article 815-3 du Code civil), sauf disposition contraire d’une convention d’indivision.
L’instance est introduite par une demande adressée au greffe du tribunal. Elle est présentée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice (article 885 du code de procédure civile.
La demande doit contenir l’identification du ou des demandeurs, l’identification de la partie adverse, l’objet de la demande, la date, la signature ainsi que les motifs sur lesquels la demande repose.