Résiliation du bail à l'initiative du propriétaire : le locataire doit-il respecter un préavis de trois mois ?

J'occupe un pavillon depuis le 1er février 2011. Mon propriétaire viens de me signaler l'envie de vendre son pavillon. Il me donne donc 6 mois pour quitter les lieux. Ce matin je reçois son recommandé qui me mentionne que je lui dois 3 mois de préavis. J'ai trouvé une maison à partir du 1er aout 2011. Est-il vrai que je dois un préavis alors que c'est lui qui me demande de partir. J'ai déjà versé un acompte à mon nouveau propriétaire. Pouvez-vous m'envoyer l'article si je suis dans mes droits rapidement car il serait pas possible de verser 2 loyers pendant 3 mois

Réponse de l'expert

Les locations non meublées sont régies par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Lorsqu'un bailleur souhaite donner congé à un locataire, il doit lui notifier ce congé au moins 6 mois avant ce terme de 3 ans et par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989). Le délai du préavis ainsi fixé court « à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier » (article 15-I, al. 2 de la même loi).

En outre, le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail. De plus, les motifs permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sont limitativement énumérés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut s'agir que d'une :
— reprise pour habiter ;
— reprise pour vendre ;
— reprise pour motif légitime et sérieux.
Le congé doit indiquer le motif de la reprise.

Le congé pour vente s’applique donc lorsque le bailleur envisage de vendre le bien loué en fin de bail. En effet, lorsque l’immeuble est vendu en cours de bail, le contrat de location est transféré au nouveau propriétaire, un simple avenant au contrat permet de modifier le nom des parties contractantes, après notification du changement de propriétaire par le bailleur.

Par conséquent la vente de l’immeuble en cours de bail n’a aucune incidence sur l’exécution du contrat de location, le nouveau propriétaire est donc soumis aux mêmes obligations imposées par la loi ou le contrat que l’ancien propriétaire.

En cas de congé pour vente, le locataire dispose alors d’un droit de préemption. Dès lors le congé doit permettre à ce dernier de faire valoir sa priorité sur l’achat.

Par conséquent, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Parmi ces conditions, la jurisprudence retient : les millièmes de copropriété (CA Paris, 6e ch. C, 23 novembre 1999), les modalités de paiement du prix (CA Versailles, 1re ch., 12 juin 1998).
Le congé vaut donc offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local…
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ”.

Le locataire peut donc contester la validité du congé pour vente ne respectant les conditions énoncées précédemment. Toutefois, le bailleur peut suite à une contestation du locataire réitérer son congé en respectant cette fois les conditions de validité prévues par l’article 15, dès lors qu’il est toujours dans les délais pour le faire.

Postérieurement à la délivrance du congé, le locataire peut partir à tout moment durant les 6 mois de préavis précédent le terme des 3 ans, sans conditions de forme et sans avoir à respecter le préavis de 3 mois qui est prévu en cas de congé du locataire. En effet, l’article 15 stipule que « pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur ».

A contrario, on peut donc considérer que le locataire est tenu de respecter le préavis de 3 mois (prévu en cas du congé du locataire) lorsqu’il part avant les 6 mois de préavis dans le cas d’un congé prématuré. En effet, il ne semble pas y avoir de jurisprudence indiquant que le locataire peut partir à tout moment en cas de congé prématuré. Toutefois, en cas de litige, il appartiendrait au juge saisi de se prononcer. Le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble loué est compétent en la matière.

S’agissant en effet des congés prématurés, il est à noter que la jurisprudence les valide en principe. Ainsi, est valable un congé délivré 11 mois et 9 jours avant l'expiration du bail. Il ne peut être remis en cause du fait de sa prématurité (cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2005). Pour autant, les effets du congé prématuré sont reportés à la date du terme du contrat, même si la mention de la date est erronée (cour d'appel de Paris, 6e chambre B, 11 septembre 1997). Il n'est pas nécessaire de réitérer un congé pour la bonne date.

Le locataire peut éventuellement contester un congé donné 2 ans et demi en avance. Néanmoins, en cas de litige, il appartiendrait au juge saisi d’apprécier la validité du congé prématuré par rapport aux faits invoqués par le locataire. Le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble loué est compétent en la matière.