Quittances, loyer, factures d'eau : comment contester auprès de mon propriétaire ?

Je suis locataire depuis 2 ans d'un logement. Le bail n'est pas aux normes, les quittances non plus. Quand je demande le justificatif de la taxe foncière pour savoir si je paye bien le bon montant de taxe d'ordures ménagères, mon bailleur me fait parvenir une taxe foncière qui n'est pas à son nom, sauf qu'il est noté "prop/indivis". Il en profite pour m'augmenter le loyer avec le premier indice de l'an dernier et celui de cette année à la date anniversaire de la signature du bail. Ces papiers et cette augmentation m'ont été déposés dans ma boite aux lettres. Le calcul du mètre cube d'eau m'est facturé 4,474 euros, alors que la société qui dessert toute la commune facture à 0,0029 euros le litre. Il n'y a qu'un seul abonnement et nous avons chacun notre compteur d'eau. La seule réponse qu'il me donne est que cela entraine des frais. Et qu'il calcul le prix du mètre cube suivant la consommation.

Réponse de l'expert

Conformément à l’article 17  de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
De plus en vertu de l’article 21 de la loi n° 82-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire. Elles viennent en supplément du loyer proprement dit.
Conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elles concernent

  • les frais de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : consommation d'eau et d'énergie, ascenseurs, chauffage collectif etc. ;
  • les taxes locatives (liées à l'enlèvement des ordures ménagères par exemple) ;
  • les charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, c'est au propriétaire de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.

La liste de ces charges est fixée par le décret no 87-713 du 26 août 1987 modifié, elle a un caractère exhaustif.
Le principe d'interprétation stricte des textes d'ordre public conduit donc à conférer à ce texte un caractère limitatif rappelé dans de nombreuses réponses ministérielles et au fil de la jurisprudence (Réponse ministérielle no 16593 : JOAN Q, 14 septembre 1998, page 5112, Réponse ministérielle no 29232 : Journal Officiel du Sénat Q, 11 janvier 2001, page 97, Cour de cassation 3e chambre civile, 10 mars 1999, no 97-10.499, no 472 P + B, Sté Régie Foncia Saint-Antoine et a. c/ Casola et a.).
La Cour de cassation a précisé, à nouveau, que l'énumération de la liste des charges récupérables est limitative (Cour de cassation 3e chambre civile, 30 novembre 2005, no 04-14.508, no 1291 FS - P + B, Poumeyreau et a. c/ SCI SIAV).

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées.
Il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, et inversement à celui qui se prétend libéré d'apporter la preuve de l'extinction de son obligation (article 1315 du code civil).
En matière locative, il appartient au bailleur d'établir la réalité et l'exigibilité des loyers, charges et accessoires dont il réclame le paiement (Cour de cassation 3e chambre civile 20 décembre 1995).