A quelle date une augmentation du loyer peut-elle intervenir ?

Je souhaite avoir une réponse sur l'augmentation du loyer (calcul Insee). Y a-t-il une date précise ou l'augmentation se fait-elle à partir de la date anniversaire de la signature du bail ? Pour ma part, afin de réserver un appartement par e-mail, l'agent immobilier m'a fait signer un bail au mois de mai, alors que je n'ai occupé et commencé à payer mon loyer qu'à partir du 16 aout, l'augmentation part-elle du mois de mai ou du moi d'aout ? D'autre part, la remise d'une quittance de loyer n'est pas obligatoire dans la mesure où le loyer et les charges sont payées.

Réponse de l'expert

La date de prise d’effet ne correspond pas à la date de signature du contrat mais à la date d’entrée en jouissance du locataire. Ces deux dates peuvent être différentes (Tribunal d’instance de Paris, 16 mars 1983). Selon une réponse ministérielle n° 18711 publiée au journal officiel des questions de l’assemblée nationale, du 22 novembre 1982, le contrat de location est formé dès la signature des deux parties mais, d’un commun accord les parties, peuvent décider de reporter à une date ultérieure l’exécution des obligations contractuelles, cette date est considérée comme la date de prise d’effet du contrat. A cette date, le bailleur doit mettre le logement à disposition du locataire qui est en droit d’occuper les locaux.

La clause d’indexation mentionnée dans un contrat de location a un caractère d’automaticité et doit être appliquée selon les stipulations du contrat, sans notification préalable (Cour d’appel de Paris, 6ème chambre, 30 juin 1983).

Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut, au terme de chaque année du contrat. Par conséquent, le contrat peut prévoir une autre date que la date anniversaire du bail.

Selon la réponse ministérielle précitée, il a été considéré que c’est à compter de la date de prise d’effet du contrat que commence à courir la durée du contrat de location.

Ainsi, il en découle que s’il est fait référence à la date anniversaire, il doit être retenu comme date anniversaire la date de prise d’effet du contrat. A ce jour, aucune jurisprudence n’est venue confirmer l’analyse de cette réponse ministérielle.

Selon l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977, tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement. Le locataire qui suspend le paiement de ses loyers au motif que le bailleur ne lui délivre pas de quittances s’expose à la résiliation du bail (Cour d’appel de Paris, 6ème chambre civile B, 1er juillet 2003).

Conformément à l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes vides, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. Toutefois, le bailleur ou le gestionnaire est libre de choisir les modalités de la remise (réponse ministérielle n° 48269).

Cependant, dans une recommandation de la commission des clauses abusives n° 2000-01 du 17 février 2000 concernant les contrats de location de locaux à usage d’habitation, la commission a rappelé qu’une clause prévoyant que les frais relatifs notamment à l’envoi des avis d’échéance ou de quittances de loyer sont à la charge du locataire est illicite au regard des dispositions d’ordre public, auxquelles il ne peut être déroger.

Ainsi, l’envoi d’une quittance par une agence immobilière au locataire constitue un acte d’administration effectué pour le compte du bailleur, lequel est tenu de la remettre gratuitement au locataire.

Dans une réponse ministérielle n° 66 853 du 31 janvier 2006 (publiée au journal officier de l’assemblée nationale des questions), il est précisé que les frais administratifs ou postaux, occasionnés par l’envoi d’une quittance, ne peuvent être réclamés au locataire.