Prise en charge des dégâts des eaux par l'assurance du propriétaire ou celle du locataire ?

Je suis propriétaire d'un appartement que je loue. La salle de bains est séparée de la cuisine par une cloison qui est très endommagée par des infiltrations d'eau. En effet, le bac de douche semble avoir été installé trop loin du mur et le joint trop large semble inefficace. La construction date des années 30, quand à l'installation de la salle de bains (bien plus récente), elle ne semble pas avoir été faite dans les normes. Malheureusement quand j'ai acheté cet appartement, il y a trois ans, je n'ai pas réalisé à quel point c'était mal fait. Que puis-je faire ? Quelle assurance prend les réparations à sa charge, quelles réparations sont remboursées ? Mon assurance me demande de me rapprocher du syndic de l'immeuble mais ni le syndic ni l'assureur de mon locataire ne répondent à mes appels. Est-ce que je peux faire des travaux et demander le remboursement après ? Personne ne semble vouloir faire quoi que ce soit, et moi je suis inquiète parce qu'il y a des prises électriques dans cette cloison.

Réponse de l'expert

En matière de sinistres incendie et risques divers, les problèmes posés par les cumuls d'assurances dans les immeubles en copropriété étaient réglés par deux conventions, l'une du 21 mars 1978 concernant l'indemnisation des dommages aux embellissements et à la privation de jouissance subis par les copropriétaires occupants, et l'autre du 14 décembre 1982 concernant l'indemnisation des dommages aux parties immobilières.

Ces deux textes ont été regroupés dans la Convention du 13 décembre 1993 dont les modalités ont été harmonisées avec les Conventions applicables aux sinistres dégâts des eaux (CIDRE et CIDE COP). La convention CIDE COP s’applique aux sinistres dégâts des eaux survenus dans un immeuble en copropriété. La convention CIDRE s’applique dans les autres cas. Ces conventions ne peuvent s’appliquer que si le sinistre met en cause au moins deux sociétés d’assurance couvrant chacune le risque dégâts des eaux.

Ainsi dans le cadre de ces conventions, la prise en charge des dommages incombe à l'assureur garantissant le « lésé » qui est déterminé en fonction de la nature des biens endommagés. Selon le principe directeur retenu dans les conventions de sinistres dommages, le « lésé » est l'occupant pour les dommages aux embellissements et l'immeuble pour les dommages aux parties immobilières privatives et communes. La convention prévoit par conséquent :

  • que l'assureur garantissant les biens mobiliers du copropriétaire occupant lésé ou celui du locataire ou de tout autre occupant lésé prend en charge les dommages aux embellissements conventionnellement définis ;
  • que l'assureur garantissant la copropriété prend en charge les dommages aux parties immobilières privatives conventionnellement définies et ceux affectant les parties communes.

En cas d'insuffisance du contrat conventionnellement désigné, l'autre contrat en cumul peut intervenir pour combler cette insuffisance dans les conditions et limites de sa propre garantie. Si la garantie mobilière du copropriétaire occupant est insuffisante pour prendre en charge les dommages aux embellissements, mais que son contrat comporte par ailleurs une garantie immobilière (bien entendu sans exclusion expresse des embellissements), l'insuffisance sur les embellissements est prise en charge par l'assureur du copropriétaire au titre de la garantie immobilière, le contrat d'assurance de la copropriété n'intervenant qu'en cas d'insuffisance des garanties mobilière et immobilière du contrat du copropriétaire. Dans ce cas, une concertation entre les assureurs concernés doit avoir lieu pour qu'ils s'entendent sur les modalités de gestion du sinistre et l'exercice des recours éventuels.

L’assurance dégâts des eaux est une assurance à risques déterminés, c’est-à-dire qu’elle ne garantit que les dommages survenus dans certaines circonstances, limitativement énumérées dans le contrat.
La garantie porte sur les bâtiments dont l’assuré est propriétaire ou dont il a la charge de l’entretien général et, éventuellement, sur ses dépendances. La garantie est limitée aux biens désignés aux conditions particulières du contrat d’assurance.

Par ailleurs, sont garantis, entre autre, les dommages matériels consécutifs à un dégât des eaux résultant de fuites accidentelles, débordements et ruptures de canalisations d’eau froide et d’eau chaude ; les débordements de baignoire, lavabos et appareils électroménagers ; d’engorgement ou de refoulement des égouts ; et des infiltrations au travers des toitures, balcons, terrasses ou encore ventilations.
En outre, des garanties annexes peuvent être prévues et couvrir, les frais de recherche de fuites ou le remboursement des frais de réparation des conduites et appareils à effet d’eau situés à l’intérieur des bâtiments garantis.

Enfin, l’assureur ne peut refuser sa garantie que si le dommage est dû à une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré (article L113-1 du Code des assurances), est occasionné par une guerre étrangère, civile une émeute ou un mouvement populaire (article L 121-8 du Code des assurances), ou encore, si l’exclusion de la garantie résulte du contrat lui-même et apparaît en caractères très apparents (article L112-4 du Code des assurances).

Nous vous informons, par ailleurs, que les baux d'habitation non meublés sont régis par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les articles 6c et 7d de ce texte précisent les obligations du bailleur et du locataire en matière de réparations :

  • le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu dans le contrat et d'y faire toutes réparations autres que locatives ;
  • le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté.