Non restitution du dépôt de garantie : comment contester les sommes retenues par le propriétaire ?

En date du 26 février 2010, j'ai reçu un chèque de 60,16 € sur 500 € en remboursement du dépôt de garantie de mon ancien logement, avec un détail des sommes retenues (nettoyage chaudière, nettoyage des vitres, siphon bouché, nettoyage aération salle de bain et cuisine, remplacement moquette, remplacement du flotteur de la chasse d'eau). J'ai réclamé les devis ou factures en correspondance avec ces réparations (lettre AR). J'ai reçu une facture établie au Luxembourg correspondant au réparation du flotteur et nettoyage de chaudière pour un montant de 505,82 €. J'ai réécris en AR en précisant que cette facture ne correspondait pas aux sommes indiquées. Cette dernière lettre n'a pas été cherchée à la poste par la propriétaire et m'est revenue non réclamée. Que puis-je faire ? Les retraits sur ma caution ne sont pas du tout justifiés.

Réponse de l'expert

Le bailleur s’oblige à « délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation », à lui en assurer la jouissance paisible et d’en garantir les vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux, consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet d’un accord exprès sur l’exécution de travaux de réparation (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

En contrepartie le locataire doit, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

  • répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat de location à l’exclusion de celles survenues par "cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement" et
  • prendre à sa charge les réparations locatives, sauf celles occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe, de son côté, la liste des réparations locatives. Selon ce texte, sont des réparations locatives "les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif".

La liste établie par ce texte n'est pas exhaustive. En effet, il précise "ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées ci-après (…)".

De ce fait, un propriétaire peut exiger d'un locataire qu'il prenne à sa charge une réparation ne figurant pas dans cette liste mais ayant le caractère de menue réparation. Il fait alors insérer une clause en ce sens dans le contrat de location.

Hormis cette hypothèse des menues réparations, seuls l’entretien et les réparations rendus nécessaires par la dégradation sont supportés par le locataire.

Un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, est joint au contrat de location. Dans la mesure où un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, celui-ci s’impose aux parties, le recours à l’huissier de justice n’est pas nécessaire.

Est contradictoire l'état des lieux établi en deux exemplaires originaux, identiques et signés des deux parties. Si des dégradations imputables au locataire ou un défaut d’entretien apparaissent à l'occasion de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le bailleur a la possibilité de pratiquer des retenues sur le dépôt de garantie. En effet, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soit dûment justifiées par des devis ou des factures.

Selon la jurisprudence, le propriétaire n’a pas l’obligation de produire des factures des travaux acquittées par lui pour justifier du montant de la retenue effectuée sur le dépôt de garantie (Cour de cassation, 3 avril 2001). La production d’un devis, même non accepté, est suffisante pour déterminer la somme dont le locataire est redevable.

L'état des lieux établi au terme du bail permet donc d’établir un inventaire des éventuelles dégradations commises par le locataire et qui resteront à sa charge.

Si aucune dégradation n'est mentionnée sur l’état des lieux de sortie, le bailleur ne peut effectuer aucune retenue sur le dépôt de garantie du locataire pour ce motif.

A l’expiration du délai légal de restitution du dépôt de garantie, 2 mois à compter de la remise des clefs, le locataire peut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure au bailleur défaillant. A défaut de restitution dans le délai prévu, les sommes dues au locataire à titre de dépôt de garantie, après arrêté des comptes, produisent intérêt au taux légal, soit 0,65 % pour l’année 2010 (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dernier alinéa).

Si le locataire entend contester le montant retenu sur le dépôt de garantie, et à défaut de résolution amiable du litige, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation, siégeant auprès de la Préfecture. En effet, depuis la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, la compétence de cette institution a été notamment étendue aux litiges relatifs à l’état des lieux et au dépôt de garantie.

Elle est saisie des demandes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à son secrétariat. La demande doit indiquer les nom, qualité et adresse des parties, ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté.

Le secrétariat invite alors les parties à se présenter à la séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée, par lettre adressée au moins 15 jours avant la date retenue.

Les parties doivent se présenter en personne. Toutefois, en cas de motif légitime, elles peuvent se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet. Elles peuvent se faire assister d’une personne de leur choix à l’exclusion des membres de la commission (article 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001).

La commission entend les parties, s’efforce de les concilier et rend un avis dans le délai maximum de deux mois à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine.

En cas de conciliation totale ou partielle, l’avis constate la conciliation dont les termes font l’objet d’un document de conciliation signé par le président de la séance, cosigné par un membre présent à la séance et représentant le collège, qui n’assure pas la présidence, ainsi que par les parties.

En cas de conciliation partielle ou à défaut de conciliation, cet avis comporte l’exposé du litige et des points de désaccord subsistant. Il fait apparaître les points essentiels de la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Il ne s’agit pas d’une obligation mais d’une faculté (article 8 alinéa 4 du décret du 19 juillet 2001).

L’avis est adressé à chacune des parties.

A défaut de conciliation, les parties ont la possibilité de soumettre leur différend au juge de proximité dans le ressort duquel se situe le bien loué. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.