Multirisque habitation : un contrat tout-en-un

Multirisque habitation :  un contrat tout-en-un
L'assurance multirisque habitation est indispensable. - © Cecilie-Arcurs

Parmi toutes les polices détenues par une famille, la multirisque habitation apporte une couverture des plus complètes puisqu’elle protège les biens mobiliers et immobiliers.

Ce type de contrat, obligatoire pour le locataire mais facultatif pour le propriétaire occupant (et néanmoins vivement recommandé !), figure parmi les plus largement répandus. Il protège contre les risques d’incendie, de dégât des eaux, de tempête, de catastrophe naturelle, de glissement de terrain, de vol, de vandalisme, d’attentat…

Les dégâts causés à l’appartement ou à la maison (murs, sols) sont garantis ainsi que ceux qui surviennent aux biens meubles (mobilier, appareils électroménagers, linge, vêtements, peintures, tapisseries, boiseries…).

Valeur à neuf pour l’immobilier

"Mieux vaut choisir une multirisque habitation qui prévoit une indemnisation dite 'valeur à neuf' pour être correctement dédommagé d’un sinistre s’abattant sur un bien immobilier. Par contre, en ce qui concerne les biens mobiliers, que l’on soit locataire ou propriétaire, la valeur à neuf n’est intéressante que si l’on possède des objets récents et d’une certaine valeur", nuance Johanna Ferrer, juriste à l’Institut national de la consommation (INC).

Pourquoi la valeur à neuf pour l’immobilier ? Si le plus grave survenait - un incendie, la destruction de la maison -, la compagnie établirait le montant de l’indemnisation pour le bâtiment et tout ce qui ne peut pas en être détaché (cheminées, planchers, carrelages, poutres, sanitaires, etc.) sur la base de leur "valeur à neuf", à condition que le propriétaire s’engage à reconstruire ou à remettre les lieux en l’état dans un délai maximal de deux ans.

Sans cette option, la compagnie ne retiendrait que la valeur d’usage augmentée des frais de déblaiement. Pour la connaître, elle mandaterait un expert afin qu’il détermine la valeur réelle du bâtiment, vétusté contractuelle déduite. Souvent ce principe s’applique à condition que le coefficient de vétusté du bâtiment ne dépasse pas 25 %, auquel cas l’indemnisation serait revue à la baisse.

Mobilier : attention aux coefficients de vétusté

Côté mobilier, tout dépend de la date d’achat des biens (la valeur à neuf s’éteint au bout de trois à sept ans) et des coefficients de vétusté prévus au contrat. Ainsi, un écran plat d’une valeur de 2 000 € dérobé lors d’un cambriolage trois ans après son acquisition donnera lieu à une indemnité de 1 800 € (2 000 € moins l’éventuelle franchise, ici comptée pour 200 €).

Avec un contrat classique, l’assuré ne recevrait, par exemple, que 1 200 € (2 000 e moins le taux de vétusté, souvent 10 % par an, soit ici 600 €, et moins l’éventuelle franchise de 200 €). Ce type de calcul des sommes versées par la compagnie s’applique quelle que soit la source de son intervention : incendie ou… vol. Dans ce dernier cas, une autre clause risque de réduire l’indemnisation.

C’est ainsi que celui qui voyage souvent ou qui partage sa vie entre deux résidences aura à se pencher sur l’éventuelle clause d’inhabitation inscrite dans son contrat. Il s’agit d’une disposition qui prévoit que lorsque le logement est vide de tout occupant pendant un certain délai (entre 40 et 90 jours dans l’année, comptabilisés en une ou plusieurs fois, selon les contrats), la garantie contre le vol est suspendue. Cependant, il est parfois possible de "racheter" cette limitation de garantie moyennant une surprime.

Logement et dépendances

Les caves, les garages (surtout quand ils sont situés à une autre adresse) et les dépendances (abris de jardin, granges…) ne bénéficient pas non plus du même niveau de couverture que le logement principal : le dédommagement de ce qu’ils contiennent, et à condition qu’ils soient sécurisés (porte pleine, verrou de sûreté et non simple cadenas), est le plus souvent soumis à plafonnement.

Attention donc à ne pas entreposer de trop bonnes bouteilles dans une cave sans conclure un contrat spécifique. De même, les équipements situés dans les jardins (plantations, salon de jardin, portique…) nécessitent la souscription d’une extension type "plein air".

Dans tous les cas, pour prétendre à une indemnisation après un cambriolage, on respectera les moyens de protection prévus au contrat : volets, vitrages antieffraction, barreaux, serrure trois points, blindage de la porte, fermeture des persiennes pendant une absence prolongée…

Objets de valeur : à surveiller de près

Il en va de même pour les objets dont le remplacement se révélerait extrêmement onéreux. Ainsi, les familles qui possèdent des biens d’un certain prix devront examiner de près le chapitre "objets de valeur" (dits aussi "sensibles" ou "précieux") de leur contrat.

Quels sont ceux qui entrent dans cette catégorie ? Certaines compagnies en dressent la liste (pendules, tapis, etc.), d’autres les classent par prix (valeur unitaire supérieure à 2 000 ou 5 000 €) ou en multiple de l’indice du coût de la construction de la Fédération française du bâtiment (773,5 € au dernier trimestre 2007).

Une évaluation quinquennale du mobilier montre parfois que la valeur de ce que l’on possède de précieux dépasse ces seuils. "Dans ce cas, on trouvera un intérêt à souscrire une police spéciale qui prévoit une indemnisation selon une valeur agréée par un expert avant tout sinistre", conseille Johanna Ferrer. On peut aussi négocier un relèvement du niveau de garantie avec son assureur.

Les rigueurs du climat

Si les incendies, dégâts des eaux et cambriolages figurent au palmarès des sinistres les plus redoutés, les aléas climatiques provoquent leur lot de ravages. L’assuré qui habite une région où les orages sont fréquents sera attentif à la couverture des dégâts dus à la foudre dans sa multirisque.

Si les détériorations causées aux bâtiments et aux installations (fils électriques, chauffage) sont quasiment toujours prises en compte, il n’en va pas de même des dégradations subies par les appareils électriques ou électroniques (téléphone, ordinateur, téléviseur).

De même, les ménages qui vivent dans une région au climat rigoureux vérifieront comment sont prises en charge les conséquences du gel, plus précisément les dommages causés à leurs biens et… à ceux de leurs voisins au moment du dégel.

Les compagnies exigent généralement qu’en cas d’absence pendant la période hivernale l’habitation soit mise "hors gel", c’est-à-dire que soit assuré le maintient d’une température minimale ou, à défaut, que les canalisations et les réservoirs soient vidangés. Certains étendent la clause d’inhabitation aux risques du gel, ce qui a pour effet de faire tomber la garantie si l’assuré s’absente trop longtemps.

Plus généralement, la prudence dicte, en cas d’absence dépassant trois ou quatre jours, quelle qu’en soit la saison, de couper l’arrivée d’eau au compteur. Sans cette précaution, on risque de ne pas être indemnisé en cas de fuite.

Les préjudices causés par des débordements des cours ou plans d’eau (à ne pas confondre avec les inondations reconnues par un arrêté de catastrophe naturelle, systématiquement indemnisées) ne figurent pas dans tous les contrats. Les personnes qui résident en bordure d’une pièce d’eau contrôleront qu’elles bénéficient de cette garantie.

En cas de catastrophe naturelle

La prise en charge des dommages causés par une tempête ou une catastrophe naturelle (inondation, avalanche, glissement de terrain, coulée de boue, sécheresse) figure systématiquement dans toute multirisque habitation. Cependant, pour que les garanties se mettent en œuvre, la preuve de l’intensité anormalement forte du phénomène devra être apportée.

Ce sera par la production d’un arrêté interministériel publié au Journal officiel lors d’une catastrophe naturelle. La situation est plus délicate dans le cas d’une tempête, la garantie n’étant en général acquise que si la puissance du vent a dépassé 100 km/h et si la destruction de bâtiments ou d’arbres a été constatée dans un rayon de 5 km autour du logement assuré…

En dehors de ces situations, l’assuré ne peut espérer de dédommagement que si sa multirisque habitation couvre expressément, en dehors des tempêtes avérées et des catastrophes naturelles, les détériorations causées par la grêle, le poids de la neige sur les toitures…

Un locataire s’assure

La loi met à la charge du locataire d’une maison ou d’un appartement non meublé l’obligation de s’assurer (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Sa multirisque habitation, qui couvrira ses biens personnels en cas de sinistre, doit impérativement inclure une garantie "risques locatifs" pour les dommages qui pourraient être causés au logement.

En cas d’incendie, de dégât des eaux, sa compagnie indemnisera le propriétaire. Chaque année, le locataire est tenu de produire à son bailleur l’attestation remise par son assureur, qui prouve la souscription ou le renouvellement du contrat. Faute de quoi le propriétaire est en droit de résilier le bail.

Une garantie pour le "propriétaire non occupant"

Un propriétaire bailleur a tout intérêt à souscrire une police "propriétaire non occupant" (PNO en jargon professionnel), bien qu’elle ne soit pas obligatoire. Car si son locataire est assuré pour ses objets personnels et sa responsabilité civile, le bailleur n’est pas couvert lorsque le sinistre survient à la suite d’un défaut d’entretien…

Par ailleurs, si le logement est situé dans une copropriété dont le contrat collectif comporte des insuffisances (il ne couvre pas certains risques, l’immeuble n’est pas assuré en valeur à neuf, les frais de recherche de sinistre sont exclus…), l’adhésion à un contrat PNO prend tout son sens. On notera que le coût de cette garantie est déductible du revenu foncier des contribuables qui optent pour le régime du "réel".

Nécessaire protection de la copropriété

La plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance collective qui couvre au moins les parties communes de l’immeuble (murs, toiture, couloirs, escaliers, ascenseurs, cours, jardins, caves) contre les risques d’incendie, de foudre, d’explosion, de dégât des eaux, de vol, de catastrophe naturelle, d’attentat, d’acte de terrorisme, de tempête, grêle et neige sur toitures, de bris de glace… Certains étendent la garantie aux parties privatives.

Le contrat assure également la responsabilité civile de l’ensemble des copropriétaires en cas de sinistre provoqué par les bâtiments (chute d’une tuile, glissade sur une marche d’escalier) ou du fait des personnes chargées du service de l’immeuble. Certains protègent en outre la responsabilité de chaque copropriétaire pour les dommages causés à des voisins ou des tiers (dégât des eaux…), ou pour les dommages causés à leurs locataires éventuels à la suite d’un sinistre dû à la vétusté de l’immeuble.