Loyers : des augmentations encadrées par la loi

Loyers : des augmentations encadrées par la loi

Le loyer est librement fixé par le propriétaire et le locataire. En revanche, sa revalorisation au fil des ans est soumise à des règles très strictes.

Hausse de loyer : une fois par an

La possibilité de réviser le loyer en cours de bail doit être expressément prévue dans le contrat de bail. À défaut, votre propriétaire ne peut vous imposer la moindre hausse.

Si elle est prévue, la révision ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date convenue dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail (Article 17-d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Depuis le 10 février 2008, les augmentations qui en résultent ne doivent pas excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) nouvelle formule publié chaque trimestre par l’Insee.

De plus, au renouvellement et à la relocation du bail, le décret sur l'encadrement des loyers entré en vigueur au 1er août prévoit que l'augmentation du loyer ne peut dépasser la hausse de l'IRL (indice de référence des loyers).

Sont concernés par cette réglementation les logements dans 27 agglomérations de métropole. Néanmoins des dérogations sont prévues aux propriétaires en cas de travaux d’amélioration (pour les relocations) ou de loyer sous-évalué. Les logements meublés ne sont, par ailleurs, pas concernés par ce nouveau dispositif.

Sachez que rien n'oblige, dans le décret du 1er août, le propriétaire à informer le locataire du montant du précédent loyer pratiqué.

En fonction de l’indice de référence des loyers (IRL)

Pour calculer le montant du nouveau loyer, il suffit de multiplier le loyer habituel (hors charges) par le nouvel indice du trimestre de référence mentionné au bail et de diviser le tout par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Si aucun trimestre de référence de l’IRL n’est indiqué au bail, c’est le dernier indice connu à la date de signature du bail qui s’applique.

"Dès lors qu’il existe une clause de révision, la revalorisation du loyer est automatique. Rien n’oblige donc un propriétaire à demander l’application immédiate de la clause. Aussi, si vous ne constatez aucune majoration, n’hésitez pas à contacter votre propriétaire afin de connaître ses intentions. Celui-ci dispose de cinq ans à compter de la date à laquelle le nouveau loyer est devenu exigible pour récupérer après coup toutes les années oubliées", insiste Stéphane Pavlovic, directeur de la Confédération générale du logement.

Exceptionnellement, votre loyer peut aussi être majoré en cours de bail si votre propriétaire fait réaliser dans votre logement (ou dans l’immeuble) des travaux d’amélioration (pose de fenêtres ou d’un digicode, par exemple).

Mais cette hausse ne peut avoir lieu sans votre accord. C’est pourquoi une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer, qui deviendra applicable uniquement après l’achèvement des travaux.

En fin de bail, en cas de loyer sous-évalué

Parallèlement, si votre loyer est "manifestement sous-évalué", votre propriétaire peut, au moins six mois avant la fin du bail, vous envoyer (par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier) une proposition de loyer réévalué.

Celle-ci doit être accompagnée d’au moins trois références de loyers (six pour les villes de plus d’un million d’habitants) correspondant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles mais présentant des caractéristiques similaires. Les deux tiers de ces références sont censés concerner des locataires installés depuis plus de trois ans.

Refuser une augmentation de loyer

Si vous refusez cette proposition (ou si vous n’y répondez pas), votre propriétaire conserve la possibilité, au moins quatre mois avant la fin du bail, de saisir la commission de conciliation du département.

La démarche est gratuite, et rapide. La commission rend un avis dans un délai de deux mois après la saisine. Celle-ci convoque alors chacune des parties et s’efforce de les concilier.

Il est impératif de vous rendre à ce rendez-vous, éventuellement assisté d’un représentant d’une association de locataires ou d’un proche. Regroupez au préalable des références de loyers afin de démontrer que le loyer que vous payez n’est pas trop bas", précise Stéphane Pavlovic. Si elle vous donne raison ou ne rend pas d’avis dans les délais impartis, votre propriétaire peut encore saisir le tribunal d’instance (toujours avant la fin du bail). À défaut, votre bail est reconduit au même loyer que précédemment (éventuellement majoré de l’évolution de l’IRL) !

Fixée par la commission ou par le juge, l’augmentation est toujours progressive. Elle sera étalée sur trois ou six ans selon qu’elle dépasse ou non 10 %. À Paris et en région parisienne, elle ne peut excéder la moitié de la différence entre l’ancien et le nouveau loyer.

Hausse de loyer injustifiée : les bons réflexes

Si votre propriétaire augmente votre loyer sans respecter les règles légales, surtout ne cessez pas de le payer sous prétexte que vous n’êtes pas d’accord avec lui. Ne consignez pas non plus vos loyers auprès d’un tiers (Caisse des dépôts, huissier) sans autorisation du juge. Vous risqueriez la résiliation de votre bail.

En revanche, adressez un courrier recommandé à votre bailleur en contestant l’augmentation appliquée. Si vous êtes sûr de vous, payez le loyer en calculant vous-même l’indexation annuelle qui s’applique.