Loyer, charges : ce qui change avec la loi Alur

Loyer, charges : ce qui change avec la loi Alur
Ce qui change avec la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) - ©Goodluz

Les règles concernant le loyer et les charges ont évolué depuis la loi Alur, publiée en mars 2014. Le texte impose un encadrement des loyers dans certaines zones dites tendues et limite la possibilité, pour le bailleur, de réclamer des arriérés de loyer.

Lorsque un bailleur met un bien en location, il fixe librement le montant du loyer. Cependant, dorénavant, lorsqu’il loue à nouveau son bien dans une commune où le marché locatif est tendu (demande supérieure à l’offre), l’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

Le propriétaire retrouve néanmoins sa liberté si le logement n’a pas été loué depuis 18 mois ou s’il a fait l’objet de certains travaux (amélioration, mise aux normes).

Un nouveau dispositif d’encadrement des loyers

La loi Alur prévoit la mise en place d’un nouveau dispositif d’encadrement des loyers dans des zones dites tendues.

Avec l’appui des observatoires locaux des loyers ayant obtenu un agrément  (conditions définies par le décret 2014-1334 du 5 novembre 2014), le Préfet déterminera un loyer de référence par mètre carré de surface habitable et par quartier. Le bailleur pourra demander un loyer maximum de 20 % supérieur à celui-ci.

Cette mesure phare de la loi Alur doit entrer en application d’abord à Paris, à titre expérimental, en 2015. D’autres agglomérations volontaires pourront ensuite l’adopter.

Révision des loyers : pas arriérés en cas d'oubli

Le loyer peut être révisé annuellement selon l’évolution de l’indice de référence des loyers.

Avec la loi Alur, le propriétaire négligent qui « oublie » de procéder à la revalorisation annuelle n’a plus la possibilité de réclamer un arriéré de loyers. Cette mesure est applicable dans tous les cas, même si le bail a été conclu avant la date d’application de la loi Alur, le 27 mars 2014.

Enfin, le locataire peut exiger qu’une quittance lui soit envoyée gratuitement chaque mois.

Paiement des charges : l'information du locataire

Chaque mois, le locataire paie d’avance ses charges (une part de l’électricité et de l’entretien des parties communes de l’immeuble, et, le cas échéant, une part du chauffage collectif).

Et une fois par an, le bailleur procède à une régularisation, en comparant les sommes payées avec les sommes dues. Le locataire peut donc avoir trop ou pas assez versé.

Pour vérifier les calculs du bailleur, le locataire est en droit de consulter les pièces justificatives des charges pendant six mois à compter de la réception du décompte des charges. Dès septembre 2015, il pourra demander à en recevoir le récapitulatif par voie électronique ou postale.

Enfin, le bailleur doit lui communiquer une note d’information sur les modalités de décompte des charges liées à l’utilisation d’un équipement collectif dans un immeuble pour le chauffage et la production d’eau chaude.

La régularisation des charges limitée à trois ans

Avec la loi Alur, le bailleur ne peut plus réclamer de charges remontant à plus de 3 ans (au lieu de 5 auparavant). Si la régularisation concerne des charges datant d’avant la loi Alur (J.O. du 27 mars 2014), les délais de 3 ans et de 5 ans se combinent.

Ainsi, des charges dues en mars 2013 peuvent être réclamées jusqu’au 27 mars 2017 (3 ans après la parution de la loi Alur). En revanche, des charges dues en mars 2010 peuvent être régularisées jusqu’en mars 2015.

Enfin, le locataire peut demander un étalement du paiement sur douze mois lorsque le bailleur opère une régularisation tardive, c’est-à-dire au-delà de l’année civile suivant l’année d’exigibilité des charges.

Pas de travaux sans information préalable

Le locataire est tenu de laisser l’accès à son logement lorsque le bailleur entreprend des travaux d’amélioration ou de mise en conformité aux normes de décence. Mais la loi Alur précise qu’il doit en être informé au préalable.

Ces travaux ne peuvent pas être exécutés les samedis, dimanches ou jours fériés. En outre, le locataire est en droit de demander à être indemnisé si les travaux durent plus de 21 jours. Le montant du loyer sera réduit en proportion de la durée des travaux et de la surface du logement dont il a été privé.