Louer un logement meublé

Louer un logement meublé

Par choix ou à la suite d’un concours de circonstances, certains propriétaires mettent parfois en location un logement meublé. Le contrat bénéficie d’une souplesse relative, mais le cadre fiscal est plus complexe qu’il n’y paraît.

L’une des questions à se poser quand on décide de mettre en location un logement que l’on possède consiste à déterminer s’il vaut mieux le louer vide ou meublé. La réponse ne tient pas uniquement à des considérations d’ordre financier, même si la rentabilité figure au premier rang des préoccupations de tout futur propriétaire bailleur.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

La location meublée se définit comme la location d’un logement garni de suffisamment de meubles et d’éléments de confort pour permettre au locataire d’entrer dans les lieux et d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels (les draps en font partie et doivent être apportés par le locataire, mais pas la vaisselle, mise à disposition par le bailleur).

Le logement meublé doit offrir des équipements en état d'usage et nécessaires à la vie courante tels que : meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, etc. Attention, en l'absence de ces équipements, le contrat de location peut être requalifié en bail de location vide.

Ce minimum d'équipements n’empêche pas le locataire de substituer provisoirement ou d’ajouter son propre mobilier à celui qui est fourni par le propriétaire.

En cas de location dédiée aux hommes d’affaires, aux universitaires ou aux touristes étrangers, il est conseillé d’équiper l’appartement avec un standard de confort élevé : sanitaires haut de gamme, excellente literie, machines à laver (linge et vaisselle), sèche-linge si possible, télévision, connexion Internet…

Il convient également de soigner l’aménagement en s’abstenant de ressortir toutes ses vieilleries ! recommande Jean-Marc Agnès, gérant de My Apartment in Paris.

Le régime de la location meublée

Que l’on décide de louer quelques semaines par an sa résidence secondaire ou de louer une chambre dans sa résidence principale, c’est obligatoirement le régime de la location meublée qui s’applique.

Au moment de faire son choix, il faut conserver à l’esprit que cette option nécessite une mise de départ plus élevée et entraîne souvent davantage de charges. Une table, quatre chaises, un lit et une commode ne suffisent pas !

Le mobilier et les appareils doivent être renouvelés par le propriétaire

Le logement doit être équipé de tout le mobilier et des appareils électroménagers nécessaires à la vie courante du locataire. Puis, au fil du temps, il faudra les renouveler. Qu’il pratique la location saisonnière ou permanente, le bailleur a intérêt à établir un budget de fonctionnement.

Les premières dépenses sont dédiées à l’ameublement et se révèlent plus ou moins élevées selon qu’il opte pour un équipement de qualité ou bas de gamme. En contrepartie, un meublé se loue en principe plus cher qu’un logement vide.

La location meublée soumise à un cadre juridique plus strict

Pourquoi la location meublée avait-elle si bonne presse auprès des bailleurs ? Parce que, jusqu’à présent, elle était surtout avantageuse d’un point de vue juridique et fiscal.

Or, si elle échappe toujours à la loi de 1989 qui régit les rapports entre locataires et propriétaires, elle est soumise depuis 2005 à un cadre juridique plus strict qu’auparavant, destiné à garantir un minimum de protection aux locataires. Jusqu’en 2009, son régime fiscal faisait encore la différence.

Cependant, depuis lors, les conditions d’accès au statut de "loueur en meublé professionnel" - qui permet notamment d’imputer le déficit résultant de cette activité sur son revenu global - ont été nettement durcies. Reste que ce statut ne concernait, selon le gouvernement, que quelques milliers de contribuables.

Location saisonnière : aucune loi n'encadre le loyer et la durée de contrat

Les avantages fiscaux mis à part, les propriétaires se tournent vers la location meublée pour échapper aux contraintes qu’impose la location “nue”, notamment lors de la reprise du bien, constate Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

Avant de se lancer dans cette activité, tout bailleur doit étudier de près les règles auxquelles il sera soumis.

En effet, mettre en location une villa meublée au bord de la mer pendant la période estivale ou un appartement meublé destiné à devenir résidence principale pour une année au moins n’expose pas aux mêmes obligations.

S’agissant des locations saisonnières, l’apanage des régions touristiques, le propriétaire dispose d’une grande liberté, car il n’est pas soumis aux textes qui régissent les rapports entre locataires et propriétaires. Aucune règle n’encadre le loyer, la durée du contrat et la répartition des charges. Même le bail oral est accepté.

Cependant, il est préférable de recourir à l’écrit pour éviter d’éventuels conflits avec le locataire, recommande Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé" (Lextenso éditions).

Ensuite, le bailleur détermine ce qu’il souhaite en matière de dépôt de garantie (montant, conditions de paiement et de remboursement). Enfin, la question de la révision du loyer ne se pose pas.

Éviter les loyers impayés

Cette souplesse s’applique aussi aux propriétaires d’un pied-à-terre à Paris qui le mettent en location quand ils ne l’occupent pas, ou aux retraités parisiens qui louent leur grand appartement pendant les périodes où ils vivent dans leur résidence secondaire. "La location meublée leur permet de récupérer leur bien facilement, à la date prévue dans le contrat.

Et d’éviter les loyers impayés : comme il s’agit de séjours de courte durée (quatre jours à trois semaines, voire quelques mois), les locataires effectuent leur paiement avant d’entrer dans l’appartement, explique Jean-Marc Agnès, gérant de l’agence immobilière My Apartment in Paris.

Ces propriétaires répondent ainsi aux désirs de touristes, d’hommes d’affaires et d’universitaires étrangers qui préfèrent descendre dans un appartement plutôt qu’à l’hôtel, dans un souci d’économie mais aussi de recherche d’authenticité.

Les Anglo-Saxons apprécient depuis longtemps ce mode d’hébergement qui suscite désormais de plus en plus l’adhésion des Américains du Sud et du Nord et des Australiens."

Le bail de la résidence principale du locataire

Cependant, la réglementation se précise dès lors que les bailleurs louent un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire. Depuis la loi Borloo du 18 janvier 2005, elle se rapproche de celle qui régit la location non meublée, tout en octroyant certaines facilités.

Le bail écrit s’avère obligatoire et sa durée est d’un an au minimum, au lieu de trois ans dans le nu, détaille Gérard Vinson. À son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire.

"Quand la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. L’augmentation ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee", complète Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

Pour le reste de la relation locative, la liberté demeure : le propriétaire et le locataire déterminent de concert le montant du dépôt de garantie, qui n’est donc pas limité à un mois comme c’est le cas en location non meublée.

La durée du bail

Le propriétaire qui loue un bien immobilier à un étudiant est logé à la même enseigne, car le logement est considéré comme la résidence principale de ce dernier, même s’il dépend du foyer fiscal de ses parents. La seule spécificité concerne la durée du bail, qui s’établit à neuf mois au minimum, sa reconduction nécessitant l’accord des deux parties.

Ces conditions valent aussi pour les bailleurs qui louent une ou plusieurs chambres de leur appartement ou de leur maison à un étudiant.

Annexer un inventaire du mobilier au contrat de location

Quel que soit le contexte du choix, lorsqu’on décide de proposer une location meublée, il convient de rester rigoureux.

"En effet, indique Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris, pour éviter les litiges avec son locataire et la requalification par les juges de la location meublée en location nue, ce qui impliquerait un redressement fiscal, il est conseillé d’annexer au contrat de location un inventaire du mobilier, indispensable pour caractériser le côté meublé de la location."

En effet, la location d’un logement meublé nécessite d’équiper le logement de façon satisfaisante.

À cet égard, plus indispensable encore qu’en location vide, un état des lieux est fortement recommandé lors de la remise des clés, car, en l’absence de ce document, tout équipement mentionné au bail est réputé en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur doit par ailleurs joindre au contrat de location le dossier de diagnostic technique, qui comporte le constat de risque d’exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques naturels et technologiques, complète-t-il.

Les frais liés à la gestion de la location

Le bailleur devra remettre systématiquement le logement en l’état, en sachant que plus la rotation des locataires est forte, plus les dégradations s’accentuent, et plus les coûts d’entretien du bien et de remplacement du mobilier augmentent. Autant d’éléments qui militent en faveur d’un mobilier de bonne qualité.

Il convient de prévoir des frais liés à la gestion de la location. Le recours à une agence immobilière facilite la vie des bailleurs mais coûte, à chaque relocation, entre 5 et 15 % du montant des loyers et des charges selon les agences et la prestation fournie.

La prestation de base comporte la recherche de locataires et la gestion des loyers. Il s’y ajoute éventuellement l’accueil et le suivi des locataires. En raison de la rotation rapide des locataires, le coût du service locatif atteint 25 % pour une location aux sports d’hiver.

La mise en location en direct constitue évidemment la formule la moins onéreuse, sous réserve que le bailleur trouve des locataires, mais elle requiert un investissement en temps et ne s’avère pas toujours possible, pour des raisons géographiques.

La location meublée rapporte 1 % de plus que la location nue, affirme Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

Elle procure un bon retour sur investissement lorsque la rentabilité dépasse les 7 %, avance Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé"(Lextenso éditions).

Son autre attrait réside dans un cadre fiscal avantageux, même si celui-ci a été remanié en 2009.

"Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) se définissent désormais par défaut par rapport aux loueurs en meublé professionnels (LMP), explique Me Anne Malfilatre, avocate spécialiste en droit fiscal.

Soit ils réalisent moins de 23 000 € de recettes annuelles, soit les recettes annuelles générées par la location meublée n’excèdent pas la totalité des autres revenus, soit ils ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé."

Imposition : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Comme d’un point de vue fiscal ils exercent une activité commerciale, l’imposition de leurs revenus relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers comme en location vide."

Le bailleur dont les revenus locatifs annuels en 2011 ne dépassent pas 32 600 € a le choix entre deux modes de taxation du revenu qu’il retire de cette activité : le régime simplifié des micro-entreprises (encore appelé "micro-BIC") ou le réel.

Attention ! Depuis l’imposition des revenus perçus en 2009, les loueurs en meublé sont soumis aux limites et abattements applicables aux prestations de services. En conséquence, le micro-BIC devient moins favorable qu’auparavant. D’abord parce que l’abattement est passé de 71 à 50 %.

Concrètement, le contribuable déclare ses loyers bruts et l’Administration lui applique un abattement de 50 %, l’autre moitié étant soumise à l’impôt. Ensuite parce que le plafond des recettes est tombé de 76 300 à 32 600 €.

Exception : la location meublée saisonnière, classée en "meublé de tourisme", et la location de gîtes ruraux continuent d’être assimilées à l’activité de vente ou fourniture de logement. Le seuil des recettes reste donc fixé à 81 500 € et le taux de l’abattement à 71 %.

Louer une pièce chez soi : échapper à l'impôt sur les loyers perçus

Les propriétaires qui proposent à la location une ou plusieurs pièces de leur habitation principale échappent à l’impôt sur les loyers perçus si ces derniers restent faibles. La loi fiscale prévoit deux cas de figure.

  • Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale. L’exonération s’applique à condition que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, demeure fixé dans des limites raisonnables. Pour 2012, il ne doit pas excéder 129 € (177 € en Île-de-France).

Exemple : pour une chambre de 15m2, le loyer mensuel ne doit pas dépasser 161,25 € (221,25 € en Île-de-France).

  • La location est occasionnelle. Les revenus locatifs ne sont pas imposables, à condition de ne pas excéder 760 € par an.

Choisir entre le le régime simplifié des micro-entreprises et le réel

Le micro-BIC convient aux propriétaires dont les charges n’excèdent pas 50 % des recettes, résume Me Malfilatre. En revanche, ce régime n’est pas accessible aux loueurs en situation de déficit.

Pour ces derniers et les autres investisseurs, le "réel" s’avère l’option la plus avantageuse, car il permet d’amortir les investissements réalisés pour acquérir et améliorer le bien et de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunt. En effet, toutes ces dépenses engendrent un déficit que le bailleur peut imputer sur les recettes tirées de la location meublée.

Lorsque le déficit dépasse les gains, le contribuable a la possibilité de le reporter sur l’année suivante, et ainsi de suite pendant dix ans au maximum (au lieu de six ans auparavant).

Seul inconvénient du “réel”, avertit Jean-Brieuc Héry, il nécessite de tenir une comptabilité plus lourde, comparable à celle d’une entreprise. S’agissant des loueurs dont les recettes excèdent les 32 600 € annuels, ils n’ont pas le choix : le réel leur est imposé !

Les nouvelles règles fiscales
  LMNP au "réel" LMNP "Micro-BIC"
Revenus tirés
de la location meublée
• inférieurs à 23 000 €
• supérieurs à 23 000 €
et n’excédant pas les autres revenus professionnels du foyer
• inférieurs à 32 600 €
Possibilité de renoncer
à cette option au profit
du LMNP au "réel"
Abattement forfaitaire
sur les loyers perçus
Aucun 50 % sur les loyers perçus
Amortissement du bien
(hors terrain)
Possible Non prévu
Statut du déficit Possible. Déficit imputable
sur les loyers de même nature
et reportable pendant dix ans
Non prévu
Imposition des plus-values

Imposition au régime des plus-values des particuliers au taux de 32,5 % (19 % d'impôt forfaitaire + 13,5 % de contributions sociales). Il faut appliquer un abattement de :

  • 2 % par an après la 5e année de détention ;
  • 4 % par an au-delà de la 17e année ;
  • 8 % par an au-delà de la 24e année.
  • Exonération totale de la plus-value après 30 ans de détention du bien.

Quelle réglementation pour la fin d'un bail ?

Dans le cas où la location meublée est destinée à l’habitation principale du locataire, trois scénarios sont envisageables à la fin du bail. Le contrat est reconduit tacitement pour un an. Le bailleur propose un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an.

Le propriétaire refuse de reconduire le bail, en invoquant un motif légitime et sérieux (le locataire ne paie pas ses loyers, par exemple), la reprise du logement pour lui-même ou sa famille, ou sa vente.

Dans ce dernier cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption comme dans la location non meublée, signale Jean-Brieuc Héry.

Dans les deux dernières hypothèses, le bailleur doit avertir le locataire de sa décision au moins trois mois avant l’expiration du bail. De son côté, le locataire peut, lui, donner son congé à tout moment avec un préavis d’un mois.