Loi Elan : ce qu’elle va changer pour vous

Loi Elan : ce qu’elle va changer pour vous
La loi Elan modifie les règles de l’immobilier. - © Lulu Berlu

Le Conseil constitutionnel a validé dans une décision rendue le 15 novembre l’essentiel de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Locataire ou propriétaire, attendez-vous à de nombreux changements en matière d’immobilier. Le Conseil constitutionnel a validé, dans une décision rendue jeudi 15 novembre, l’essentiel de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), qui doit être promulguée dans les prochains jours par le président de la République, Emmanuel Macron, et publiée au Journal officiel. Découvrez quelles conséquences vont induire les mesures prévues par le texte, mis à l’agenda parlementaire à l’initiative du gouvernement.

Retour de l’encadrement des loyers

Appliqué à Paris et à Lille ainsi que dans des communes limitrophes en vertu de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), annulé après des décisions rendues en 2017 par la justice, l’encadrement des loyers est de retour. Il peut être expérimenté pour une durée de 5 ans, selon des règles légèrement distinctes que dans sa précédente version (article 140 de la loi Elan).

Certaines collectivités ont la possibilité de demander à l’Etat la mise en place du dispositif. Il s’agit :

  • des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat ;
  • de la commune de Paris ;
  • des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris ;
  • de la métropole de Lyon ;
  • de la métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Différentes conditions doivent être réunies, comme :

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc social ;
  • un niveau de loyer médian élevé.

Dans les territoires où le dispositif est appliqué, le préfet fixe chaque année par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 20 %) et un loyer de référence minoré (– 30 %), par catégorie de logements et par secteur géographique.

Le loyer de référence représente le loyer médian du secteur, calculé à partir des niveaux de loyers constatés par un observatoire local.

Le bailleur peut demander au locataire le paiement d’un complément de loyer, en plus du loyer initial, pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur.

Au cours d’une location, si le loyer prévu est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat, le locataire peut mener une action en diminution du montant dû.

Le gouvernement doit détailler la réforme par décret pour qu’elle soit effective.

Création du bail mobilité

L’article 107 de la loi Elan permet aux propriétaires de proposer la signature d’un bail mobilité à certains candidats à la location, à savoir les personnes :

  • en formation professionnelle ;
  • accomplissant des études supérieures ;
  • en contrat d’apprentissage ;
  • en stage ;
  • en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
  • en mutation professionnelle ;
  • en mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

La durée du bail mobilité est comprise entre 1 mois et 10 mois. Le contrat ne peut être renouvelé ou reconduit, mais le propriétaire et le locataire ont la faculté de modifier sa durée par avenant. Mais même dans cette dernière hypothèse, la durée totale du bail ne doit pas excéder 10 mois.

Le locataire a la possibilité de résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 1 mois.

Librement fixé, le loyer ne peut être révisé en cours de bail.

Le propriétaire n’a pas le droit d’exiger du locataire un dépôt de garantie.

Durcissement des sanctions pour des locations saisonnières illégales

L’article 145 de la loi Elan pose des sanctions à l’encontre des propriétaires violant les règles des locations saisonnières.

Vous risquez une amende de 5 000 € si vous ne procédez pas à l’enregistrement de la mise en location auprès la mairie de votre commune alors que cette démarche est obligatoire.

Sauf exceptions, vous vous exposez à une amende de 10 000 € si vous louez votre résidence principale plus de 120 jours au cours d’une année civile.

Nouvelles normes d’accessibilité aux personnes handicapées

Les immeubles neufs doivent comporter 20 % de leurs logements (au moins un logement) accessibles aux personnes handicapées, les autres étant évolutifs, c’est-à-dire accessibles à l’issue de travaux simples (article 64). Le gouvernement doit détailler les nouvelles normes d’accessibilité par décret.

Jusque-là, l’ensemble des logements des immeubles neufs devaient être obligatoirement accessibles.

Le gouvernement compte par ailleurs abaisser de 4 à 3 étages le seuil à partir duquel l’installation d’un ascenseur est obligatoire dans les immeubles neufs.

Réforme des logements sociaux

La loi Elan change en profondeur le cadre du parc social. Le gouvernement a la possibilité de prendre par ordonnance, dans un délai de 6 mois à partir de la promulgation de la loi, des mesures pour :

  • permettre le développement de la vente de logements sociaux ;
  • adapter le mode de calcul du supplément de loyer de solidarité dû par les locataires du parc social, afin de prendre davantage en compte leurs capacités financières (article 88).

Rénovation de la copropriété

La loi Elan comporte plusieurs modifications des règles, notamment le droit pour les copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Un décret doit préciser cette faculté (article 211).

Le gouvernement est en outre habilité à prendre des ordonnances pour réformer la copropriété. L’un des textes contiendra des mesures destinées à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux. Il prendra effet le 1er juin 2020 (article 215).

  • Pour consulter la décision du Conseil constitutionnel, cliquez ici.