Location : une place de parking couvert doit-elle être assurée ?

Je voudrais me renseigner concernant la location d'une place de parking couvert qui est intitulé "garage" dans le bail de location. Depuis peu, on me demande une assurance concernant cet emplacement, je ne comprends pas ? Doit-on assurer un espace que je paie certes mais qui est ouvert au public, c'est du vide, je n ai pas d arrivée d eau, pas d électricité, je ne stocke aucune affaire donc encore moins des produits dangereux, et en plus quand je stationne mon véhicule qui occupe l espace est lui assuré ! De plus le syndic me facture des frais pour ordures ménagères alors que je ne gare que mon véhicule. Pourriez-vous me fournir les textes de loi concernant ce type de location ? Dois-je m'acquitter d'une assurance, des retraits des ordures ménagères ?

Réponse de l'expert

Lorsqu'un emplacement de parking est loué distinctement d'un logement, il est soumis à un bail dit libre.

Ainsi, "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites" (article 1134 du code civil).

Il convient donc de s'en remettre aux dispositions mêmes du bail, pour déterminer si le locataire a une obligation d'assurance.

Il en est de même s'agissant des charges inhérentes à la location, comme celles ayant trait à la fiscalité (taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

Cependant, si le bien est situé en copropriété, c'est à l'assemblée générale des copropriétaires qu'il appartient de prendre les décisions relatives aux assurances de l'immeuble.

De surcroît, le règlement de copropriété peut-il imposer la souscription d'un contrat d'assurance multirisques habitation, pour couvrir les dommages aux immeubles.

Ainsi, si le règlement de copropriété est suffisamment précis quant à l’usage que chaque occupant peut faire de son lot, et que l’un d’eux ne le respecte pas, le syndic, notamment, est habilité à intervenir.

Pour autant, le règlement de copropriété peut-il être opposable à un occupant locataire ?

Dans la rigueur des principes, les locataires de lots sont des tiers car il n’existe aucun lien de droit entre eux et la collectivité des copropriétaires ; en conséquence, le règlement de copropriété devrait leur être déclaré inopposable.

Pourtant, l’opposabilité du règlement s’impose au locataire lorsqu’elle a été stipulée dans le contrat de location ; en cette hypothèse, et si le locataire a enfreint les dispositions du règlement dont il a connaissance, le bailleur peut exercer l’action contractuelle née du bail pour le faire respecter.

En cas d’inaction du bailleur, le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire lésé peut agir contre le locataire par la voie de l’action oblique (Cour d’appel de Paris, 16ème chambre, 18 juin 1991). Par définition, l’action oblique est celle intentée par un créancier au nom et pour le compte de son débiteur négligent et insolvable. En exerçant cette action, le syndicat peut non seulement demander des dommages et intérêts pour le dommage subi mais également la résiliation du bail et même l’expulsion du locataire s’il s’avère que si on lui permettait de se maintenir dans les lieux, les troubles se perpétueraient (Cour d’appel de Dijon, 21 mars 1994).

Bien plus, la Cour de cassation a admis la recevabilité de l’action directe exercée par le syndicat, ce qui laisse entendre que, sur cette action, le bailleur n’a même pas besoin d’être mis en cause (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 mai 1982).

Le bailleur peut, de son côté, être déclaré responsable pour n’avoir pas exercé l’action née du bail si son inaction est fautive.

Mais, même lorsque le contrat de bail ne comporte aucune clause imposant le respect du règlement de copropriété, la jurisprudence admet que le locataire, en tant qu’occupant de l’immeuble et ayant cause du bailleur ne pouvant avoir plus de droits que celui-ci, doit se soumettre aux prescriptions du règlement (Cour de cassation, chambre civile, 2 mai 1961).

Il n’en est cependant ainsi que si le locataire est entré dans les lieux après l’établissement du règlement de copropriété (Cour d’appel d’Aix, 25 avril 1977).

La violation d’un règlement de copropriété par un copropriétaire constitue la violation d’une obligation contractuelle (Cour de cassation, chambre civile, 22 février 1965). En conséquence, les actions qui peuvent être exercées pour sanctionner tout manquement au règlement sont celles du droit commun des contrats, conformément aux articles 1142 et suivants du code civil.

En revanche, lorsque la transgression est le fait d’un locataire, la Cour de cassation a jugé que la responsabilité avait un caractère délictuel (3ème chambre civile, 19 décembre 1978).

Lorsqu’un locataire viole le règlement de copropriété, son expulsion pourrait donc être l’aboutissement de son engagement de responsabilité, si le syndicat des copropriétaires la demande et intente l’action contre le locataire. Si, au contraire, le syndicat n’exerce l’action qu’à l’encontre du bailleur, il ne pourra pas l’obtenir (Tribunal de grande instance de Paris, 10 mars 1980).

La condamnation à des dommages et intérêts n’intervient que si l’exécution en nature est impossible ou pour réparer les dommages que l’infraction au règlement aura causés, soit à certains copropriétaires personnellement, soit à la collectivité toutes entière représentée par le syndicat. Elle se cumule alors avec la condamnation à l’exécution en nature (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 octobre 1981).
 
Par conséquent, la responsabilité du bailleur, ou celle du locataire peuvent être envisagées dans le cas de la violation du règlement de copropriété par ce dernier.
De surcroît, conformément à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété.
Il doit également faire respecter la réglementation administrative relative à la tranquillité, la sécurité ou la salubrité de l’immeuble.
 
Lorsqu’un copropriétaire ne respecte pas le règlement, le syndic doit le rappeler à l’ordre et, le cas échéant, mettre en œuvre les pouvoirs que lui confère le règlement lui-même.
Si un locataire est en cause, son bailleur devra à son tour lui rappeler les règles.
 
Cependant, les pouvoirs du syndic sont limités car il ne peut agir en justice sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Il peut tout au plus agir en référé (procédure d’urgence devant le Président du tribunal de grande instance) pour faire cesser un trouble manifestement illicite (article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).