Location : un minimum de confort s’impose !

Location : un minimum de confort s’impose !

Un appartement loué non meublé doit être décent de façon à pouvoir être habité de suite. Le locataire devra, quant à lui, le rendre en bon état.

Cheminée, placards, cuisine intégrée, baignoire… Autant d’éléments qui donnent un plus incontestable à une location. Pour autant, la loi n’impose pas au propriétaire de fournir de tels équipements. Petit tour d’horizon des règles applicables en la matière.

Logement décent : les obligations du propriétaire

Le principe est clair : un logement doit être loué en bon état. Ce qui ne signifie pas pour autant qu’il soit nécessaire de le remettre à neuf à chaque changement de locataire. Mais le bien est censé pouvoir être habité immédiatement dans des conditions décentes (décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent). Le propriétaire est donc dans l’obligation de le fournir avec une installation produisant un chauffage normal (à l’électricité, au gaz…).

Par ailleurs, le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces (boutons et douilles compris) ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne (avec les prises). "Même si elles sont anciennes, les installations électriques ne doivent pas obligatoirement être mises en conformité avec les dernières normes, pourvu qu’elles fonctionnent et ne présentent pas de danger pour les occupants", rappelle Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement : www.anil.org).

Côté cuisine, le propriétaire est tenu d’aménager un coin comprenant un évier et prêt à recevoir un appareil de cuisson. Quant à la salle de bains, elle doit comporter une douche (ou une baignoire). Il faut que le logement soit équipé d’un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Pour un appartement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut se limiter à un point d’eau dans le coin cuisine et à des toilettes extérieures. Il faut toutefois que les WC soient situés dans le même bâtiment et facilement accessibles. En outre, les équipements sanitaires et l’évier (avec robinet) doivent tous être alimentés en eau chaude et froide.

Travaux : droits et devoirs du locataire

De son côté, le locataire a le droit de réaliser spontanément des aménagements dans son logement (article 6-d de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs), afin d’en améliorer le confort, la commodité ou l’esthétique. Mais cette prérogative se limite à l’installation de petits équipements. Libre à lui, par exemple, de fixer quelques étagères dans le salon ou un meuble de salle de bains, à condition de les enlever en fin de bail et de ne pas abîmer les murs. Si le bailleur est d’accord et que cela arrange le locataire, ce dernier peut aussi les lui laisser.

En revanche, pour effectuer des aménagements plus importants, il doit avoir au préalable obtenu l’autorisation écrite de son propriétaire, par exemple s’il compte créer une cheminée, remplacer une baignoire par une douche… Mieux vaut alors profiter de cet écrit pour décider du sort de ces installations à plus long terme. D’un commun accord, il peut être prévu que le locataire parte en laissant sur place les agencements réalisés, moyennant ou non une indemnisation (article 7-f de la loi de 1989).

À défaut de telles précisions, le propriétaire est en droit d’exiger à la fin du bail une remise des lieux en leur état initial aux seuls frais du locataire. Toutefois, "en pratique, la distinction entre simple aménagement et transformation des lieux n’est pas toujours aisée. C’est pourquoi, au moindre doute, le locataire a toujours intérêt à obtenir une autorisation écrite de son propriétaire", recommande Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l’Anil.

Si, par ailleurs, au cours des travaux de transformation, le locataire fait disparaître des installations préexistantes, son propriétaire est en droit de lui réclamer des dommages et intérêts. S’il refuse de les lui payer, c’est le juge du tribunal d’instance qui tranchera.

L’utilité de l’état des lieux

Annexé au contrat de location, il doit être réalisé en début de bail, lors de la remise des clés au locataire, et en fin de bail, au moment de la restitution de celles-ci au bailleur. Il s’agit d’un document capital qui permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. C’est grâce à lui que l’on détermine qui, propriétaire ou locataire, doit supporter le coût des travaux en cas de dégradation du bien. Aussi, soyez très minutieux lors de sa rédaction. Décrivez chaque pièce du sol au plafond et n’omettez pas de contrôler les équipements (placards…), la robinetterie et les installations électriques (prises, radiateurs…).

Quels recours pour le locataire ?

Si le logement loué ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut, à tout moment, demander - par lettre recommandée avec avis de réception - à son propriétaire sa mise en conformité. Cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

En l’absence de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, le locataire saisit la commission départementale de conciliation. À défaut d’accord amiable, c’est le juge du tribunal d’instance qui déterminera la nature des travaux et leur délai de réalisation. Dès lors, si le propriétaire ne s’exécute toujours pas, le juge peut prévoir une diminution du montant du loyer.

Et aussi sur Dossier familial