Location : un locataire peut-il s'abstenir de payer son loyer en réparation d'un préjudice subi ?

Ma fille majeure a loué un appartement avec deux autres colocataires, par acte, en date du 8 septembre 2008. L'appartement au rez-de-chaussée a subi un important dégât des eaux en date du 20 août 2009, lié à un refoulement des eaux usées de l'ensemble des étages lors de l'absence pour vacances des jeunes locataires (ils n'avaient laissé la clef à personne, un serrurier est intervenu avec leur permission par la société qui gère l'immeuble). A la suite de ce sinistre, une expertise amiable a été effectuée chiffrant les dommages aux biens meubles, vétusté déduite, à 1 200 euros, plus une privation de jouissance de 15 jours de 560 euros. L'appartement n'a en effet pu être habité pendant ce temps. Temps au bout duquel aucun nettoyage ni travaux n'ont été effectués (parquet très détérioré, voire dangereux ; peintures murales d'origine à refaire, murs très humides). Finalement, la société a fait faire un nettoyage superficiel. Les locataires, devant les problèmes de logement malsain, (ma fille est asthmatique et a souffert de cette "mauvaise" situation sanitaire) et de difficile communication avec cette société de gérance ont donné leur préavis pour quitter l'appartement le 19 octobre 2009 pour le 20 janvier 2010. Se sentant en toute bonne foi non écoutés, lésés par le bailleur qui pour eux manquait à ses obligations, ils n'ont pas payé les loyers et charges des mois de septembre, novembre, décembre 2009 et celui du 1er au 20 janvier 2010. Mes questions sont : - sont-ils en tort ? - peuvent-ils et si oui par quel biais, solliciter l'indemnisation de leur préjudice et une exception d'inexécution tenant au règlement du loyer ? - étant caution, j'ai reçu une mise en demeure de payer leur dette. Que dois-je faire sans les trahir mais en respectant la loi ?

Réponse de l'expert

Conformément à l'article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’obligation est strictement impérative. Ainsi, le locataire ne peut se dispenser de payer les derniers termes au motif que le propriétaire dispose du dépôt de garantie.

Toutefois, le locataire peut suspendre le paiement du loyer en invoquant l’exception d’inexécution comme le caractère inhabitable des lieux loués (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 mai 2006). En effet, la Cour de cassation n’exige plus que le manquement du bailleur ait entraîné une impossibilité d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail (cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 décembre 1993). Mais si les désordres et le défaut d’équipement n’ont pas un caractère de gravité suffisant pour les locataires, ils ne peuvent invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 juin 2004).

La Cour de cassation a jugé que le preneur ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution en invoquant le défaut d’entretien incombant au bailleur en application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil pour refuser le paiement des loyers échus (cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 février 1992).

Ainsi, la fuite d’un robinet d’eau d’une machine à laver et divers désordres des éléments d’équipement, n’ont pas un caractère suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement des loyers par le preneur (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 juin 2004).

Le locataire ne peut pas non plus se prévaloir d’un défaut d’inexécution en invoquant des troubles de jouissance dont le bailleur doit garantie en application des dispositions de l’article 1719 (cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 octobre 1978).

Ainsi, et tant qu’une décision de justice n’aura pas statué sur le manquement invoqué, le preneur reste tenu au paiement du loyer.

La jurisprudence applique ces règles avec constance alors même que le preneur aurait procédé à la consignation des loyers dus (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 décembre 1991). En pareille hypothèse, il appartient au preneur de saisir la juridiction compétente pour qu’il soit statué sur le manquement qu’il invoque, en demandant le cas échéant à être autorisé à suspendre ou à consigner les loyers (cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 avril 1980).

Cela dit, le refus par la jurisprudence d’admettre que le preneur puisse suspendre le paiement des loyers trouve une limite en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux (cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 novembre 1990). La solution se justifie puisqu’en pareille hypothèse, il doit être considéré que le preneur n’est pas en possession des lieux et que l’obligation de délivrance incombant au bailleur qui constitue la contrepartie du paiement du loyer n’est pas satisfaite. La solution a été étendue au cas de refus du bailleur de faire exécuter des travaux de consolidation indispensables (cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er mars 1995).

Enfin, la caution n'étant tenue, au lieu et place du preneur que pour autant que celui-ci soit redevable du paiement des loyers, ne pourra être poursuivie si ceux-là ne sont pas dus. En effet, conformément à l'article 2290 du code civil, "le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses".