Location : qui est responsable de dégradations en l'absence d'état des lieux ?

J'ai loué une maison cet été par agence. L'état des lieux m'a été remis mais a été effectué en mon absence (j'ai pris possession des clés tard un soir) et aucun état des lieux n'a été fait à mon départ (je partais très tôt un matin et l'agence chez qui je loue depuis des années m'a dit que c'était inutile). Un mois plus tard, l'agence me contacte pour me faire une liste assez longue de dégâts que j'aurais occasionnés dans cette maison. Ces dégâts sont assez fantaisistes (dégâts dans des pièces que nous n'avons pas occupées notamment) ou sur des meubles où, je pense, les dégâts peuvent avoir été occasionnes par les locataires précédents (ou suivants ?). L'agence en profite pour affirmer que cela fait des années que je rend des locations en mauvais état mais qu'ils se sont tus jusque maintenant .... En l'absence d'état des lieux, qui doit supporter la faute ? Ai-je recours sur ces litiges ?

Réponse de l'expert

Au vu des éléments que vous nous fournissez dans votre récit, nous considérerons que la location dont il s’agit est une location meublée.

L'état des lieux est facultatif dans le régime des baux du code civil, et notamment s'agissant des locations meublées. En l’absence d’état des lieux le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives (article 1731 du code civil). Il devra donc les rendre dans ce même état, à moins d’apporter la preuve contraire.

Par ailleurs, et conformément à l'article 1730 du code civil, "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il la reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure".

L’état des lieux, s’il est établi contradictoirement, oblige le locataire à rendre les lieux conformément à cet état, sauf ce qui a été dégradé ou détruit par la vétusté ou la force majeure (article 1730 du code civil). Le bailleur qui exige la remise des lieux en leur état primitif n’a pas à prouver l’existence d’un préjudice (cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 février 1990). Un état d’entrée ne comportant que la seule mention "rien à signaler" suffit à obliger le locataire à rendre les lieux dans un état n’appelant pas d’observations, sauf à démontrer que les désordres sont dus à la vétusté ou à la force majeure.

L’état des lieux peut être fait amiablement entre les parties en deux exemplaires au moins destinés à chacune des parties. A défaut d’un tel établissement, il sera fait sur décision de justice.

Ceci dit, un état des lieux qui serait établi unilatéralement par le bailleur est inopposable au locataire (CA Paris du 22 novembre 1994). Ainsi, le document ne fait pas la preuve des dégradations imputables au locataire (3ème Chambre civile de la Cour de Cassation du 10 janvier 1995).

Il convient, dans un premier temps, d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l'agence gestionnaire du bien, sur le fondement des dispositions ci-dessus, en la mettant en demeure de reconsidérer sa position.

A défaut d'accord amiable, seul le tribunal d'instance pourra apprécier. Devant cette juridiction, l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire.