Location : quelles sont les obligations du propriétaire pour mettre fin au bail ?

Je loue un studio depuis juin 2001. Début 2009, mon propriétaire me demande par lettre recommandée avec accusé de réception de lui restituer ce logement dans les 3 mois pour l'occuper, ce que je refuse. Ne pouvant m'opposer à la récupération de son logement à la fin du bail, je lui demande par lettre recommandée avec accusé de réception de réitérer sa demande 6 mois avant la fin du bail, c'est-à-dire en janvier 2010. N'ayant aucune nouvelle en février 2010, je lui adresse un mail lui demandant de me faire part de sa décision. Il me répond par mail également qu'il ne sait pas s'il va récupérer son studio, s'il va augmenter le loyer, me demande de lui adresser une proposition d'achat pour terminer en me disant qu'il rompra le bail à sa date d'échéance. Je souhaiterais savoir si son courrier de résiliation deR bail qu'il m'a adressé début 2009 est valable ou bien s'il était juridiquement tenu de m'adresser un autre courrier 6 mois avant la fin du bail, donc en janvier 2010, sachant qu'entre ces deux dates il a manifesté des décisions toutes aussi indécises que contradictoires.

Réponse de l'expert

Les locations non meublées sont régies par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Lorsqu'un bailleur souhaite donner congé à un locataire, il doit lui notifier ce congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

En outre, le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail. De plus, les motifs permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sont limitativement énumérés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut s'agir que d'une :

  • reprise pour habiter ;
  • reprise pour vendre ;
  • reprise pour motif légitime et sérieux.

Le congé doit indiquer le motif de la reprise. Le bailleur peut ainsi donner congé pour reprise. Le bénéficiaire de la reprise peut être le bailleur lui-même, son conjoint, son concubin notoire depuis un an au moins, son partenaire de PACS, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou de son concubin ou de son partenaire. Le congé pour reprise pour y habiter doit à peine de nullité mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). A défaut, le congé est nul.

La contestation ne peut porter que sur la réalité de la reprise a posteriori (cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 janvier 1996) et ne permettra au locataire que d’obtenir l’allocation de dommages et intérêts, les juges refusant de prononcer la réintégration (cour d'appel de Paris, 6e chambre C, 7 janvier 1998).

Mais le juge peut effectuer un contrôle a priori lorsque le locataire allègue que le congé est frauduleux dès la délivrance (cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 février 2003).

Le caractère sérieux du motif s’apprécie au jour de la délivrance du congé (cour d'appel de Nîmes, 2e chambre, section A, 27 mai 2008).

Par ailleurs, le texte n’impose aucune durée à l’occupation effectuée par le bénéficiaire de la reprise (cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 novembre 1998). Toutefois, l’occupation doit être effective, à défaut le motif allégué pour la reprise pourrait être considéré comme frauduleux.

Sauf à faire la preuve d’un cas de force majeure, la reprise est frauduleuse dès lors que les locaux sont restés inoccupés pendant une longue période après le départ du locataire (cour d'appel de Nîmes, 2e chambre, section A, 15 janvier 2008). Repose sur une cause légitime, l’inoccupation des lieux pendant trois ans suite au maintien dans les lieux du locataire et aux travaux de remise en état nécessaires (cour d'appel de Versailles, 1re chambre, 2e section, 16 février 2001).

La reprise est également frauduleuse en cas de relocation à un tiers, suite au départ du locataire (cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 février 2001). C’est le cas lorsque sept mois seulement après la reprise, le bailleur donne à bail à un tiers pour un loyer très supérieur au précédent (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 avril 2001).

Mais l’état de santé du bailleur, ou toute autre raison, peut justifier le défaut d’occupation et la relocation à un tiers (cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 juillet 2005).

A ce titre, une transaction signée entre le bailleur et le locataire n’ayant bien évidemment d’effet que sur son objet, toute absence de non-reprise du logement par le bailleur, ultérieurement à la transaction peut fonder une demande en dommages et intérêts de la part du locataire (cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 mars 2000).

En outre, le bailleur qui veut mettre fin au bail doit nécessairement respecter un préavis légal de six mois (article 15-I, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Le délai du préavis ainsi fixé court "à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier" (article 15-I, al. 2, in fine, de la même loi).

La date de réception doit s'entendre à la date à laquelle la notification a été faite à la personne du locataire (cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 janvier 1996), c'est-à-dire la date de la remise de la lettre et non la date de première présentation si la lettre n'est pas retirée et a été renvoyée à l'expéditeur (cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 janvier 1998, non plus que la date d'arrivée au bureau de poste (cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 janvier 1996).

Le préavis de six mois se calcule par rapport à la durée du bail qui commence à courir à la date de prise d'effet et non à la date de conclusion du bail (cour d'appel de Montpellier, 2e chambre A, 20 février 2001).

S'agissant d'un délai exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de la réception de l'acte qui fait courir le délai. A défaut de quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois (article 641 du code de procédure civile).

Le délai expire le dernier jour à 24 heures (cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 avril 1998). Lorsque le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu'au dernier jour ouvrable suivant (article 642 du code de procédure civile).

Tout congé délivré moins de six mois avant l'expiration du bail doit être considéré comme tardif et, par conséquent, irrégulier. Il ne peut produire effet pour une date différée (cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 avril 1995). Par application de l'article 10, alinéa 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le bail sera reconduit tacitement pour une nouvelle période de trois ou six ans.

En revanche, le congé prématuré est valable. Ainsi, est valable un congé délivré 11 mois et 9 jours avant l'expiration du bail. Il ne peut être remis en cause du fait de sa prématurité (cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2005). Les effets du congé prématuré sont reportés à la date du terme du contrat, même si la mention de la date est erronée (cour d'appel de Paris, 6e chambre B, 11 septembre 1997). Il n'est pas nécessaire de réitérer un congé pour la bonne date.

Néanmoins, après avoir reçu un congé prématuré, le locataire peut le contester en apportant des éléments permettant de considérer que le bailleur y a renoncé et arguer qu’un nouveau congé est donc nécessaire. Néanmoins, en cas de litige, il appartiendrait au juge saisi d’apprécier la validité du congé prématuré par rapport aux faits invoqués par le locataire. Le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble loué est compétent en la matière.