Location : que se passe-t-il en cas de rupture du bail par l'un des locataires ?

J'ai signé un bail pour une maison appartenant à un particulier, en commun avec ma compagne (laquelle a donc également signé). Nous ne sommes ni mariés, ni pachsés, il n'y a pas eu non plus de déclaration de concubinage. Nous sommes maintenant dans cette maison depuis plusieurs années, et j'ai régulièrement payé les loyers. Si je résilie personnellement le bail, que se passe-il ? Le bail revient-il d'office au signataire restant, il y a-t-il un nouveau bail à signer pour celui-ci c'est à dire pour elle ?

Réponse de l'expert

La partie au bail désirant mettre fin au contrat de location doit donner congé à l’autre partie. En présence d’une location non meublée, le locataire donne congé en notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de trois mois son intention de quitter le logement. Ce préavis subsiste même en présence d’un locataire restant dans le logement lorsque le bail a été signé par deux locataires.
Ainsi, le consentement de l’ensemble des copreneurs est nécessaire pour mettre fin au bail. Sauf stipulation contraire, le congé délivré par un seul des copreneurs ne met pas fin au bail qui se poursuit avec les locataires restants (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 27 septembre 2005, n° 04-16040).

Le bail se poursuit donc avec le locataire en place sans qu’un nouveau bail ou un avenant ne soit nécessairement signé.

Par ailleurs, un bail peut être consenti à plusieurs locataires. Cette situation n’est prévue par aucun texte, le bail lui-même peut prévoir la solidarité entre les copreneurs pour le paiement du loyer et l’exécution des clauses du bail. En l’absence de stipulation de cette solidarité, elle ne se présume pas (article 1202 du Code civil).

En cas de colocation, il faut distinguer selon que le contrat comporte ou non une clause de solidarité. C’est une mention qui exprime clairement que chacun des colocataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer jusqu’à l’expiration du bail. Cette solidarité joue même en cas de départ de l’un d’eux.

Ainsi, si le locataire restant ne paie pas son loyer pendant la période de préavis de trois mois donné par le locataire quittant le logement, ce dernier est redevable du loyer et des charges pendant cette période.
Si le locataire a la qualité de locataire solidaire selon les termes du bail, le bailleur peut lui réclamer en cas d’impayés le loyer et les charges jusqu’au terme du contrat en cours. En effet, lorsque l’un des colocataires solidaires dont la solidarité ne se présume pas reste dans les lieux, le locataire sortant demeure tenu du paiement du loyer et des autres obligations du contrat (arrêt de la 6ème chambre de la Cour d’appel de Paris, 20 novembre 1991) et ce, même s’il a donné congé (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 8 novembre 1995, n° 93-17110), jusqu’à la fin du bail en cours.

Dans les rapports entre codébiteurs solidaires, le locataire qui reste dans les lieux peut réclamer au locataire qui a donné congé, la moitié des loyers acquittés jusqu’à son propre départ (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 24 juin 1998, n° 96-19442). A contrario, le preneur sortant, condamné à payer un arriéré de loyer intervenu après son départ, ne peut obtenir la restitution de la totalité des sommes qu’il a versées au locataire demeuré dans le logement. En l’espèce, l’ancien locataire n’avait pas donné congé lors de son départ et le locataire restant ne se maintenait pas indûment dans les lieux (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 1er février 2005, n° 04-10417).

Ainsi, par l’application de cette clause et même après la délivrance du congé, le bailleur peut valablement réclamer au co-preneur parti, de payer tout ou partie du loyer en cas de défaillance du ou des colocataires restants.
Néanmoins, le co-preneur ayant donné congé et qui serait actionné par le bailleur, bénéficierait alors des mêmes recours qu’une personne qui se porte caution. Il pourra ainsi réclamer le remboursement des sommes payées aux co-preneurs restés dans les lieux, s’il a donné congé.

Cette clause de solidarité ne peut être supprimée que par un avenant signé par toutes les parties au contrat.