Location : puis-je demander la baisse de mon loyer pour cause de bruit de chantier ?

Suite à un chantier privé (démolition totale de l'immeuble voisin et reconstruction) dans la propriété mitoyenne à mon appartement, puis-je demander à mon propriétaire une baisse de loyer en raison du bruit et des perturbations très désagréables causées par ce chantier ?

Réponse de l'expert

Les obligations générales du bailleur d’un local d’habitation loué vide sont énumérées à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte reprend les dispositions de l’article 1719 du code civil qui s’applique aux locations meublées notamment. Selon ces textes, le propriétaire doit assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux loués.

Cette garantie recouvre les agissements du propriétaire lui-même et des personnes dont il doit répondre, mais également de ceux des tiers.

La garantie du fait personnel du bailleur couvre à la fois les troubles de droit et les troubles de fait tandis que la garantie du fait des tiers couvre seulement les troubles de droit (article 1725 du code civil).

Ainsi, selon l'article 1725 du code civil, "le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent, par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à poursuivre en son nom personnel".

Il est donc important de déterminer si l’auteur du trouble peut ou non être qualifié de tiers.

Le trouble de droit est une prétention juridique visant à la dépossession du preneur. Tel est, par exemple, le cas du bailleur qui concède deux baux à deux personnes différentes sur un même local (Cour de cassation, chambre civile, 21 mars 1961).

Le trouble de fait résulte d’une situation de fait. Ainsi, par exemple le bailleur ne peut pénétrer dans les lieux loués pendant la durée du bail.

Le bailleur doit garantie de ses agissements personnels mais également de ceux de ses autres locataires ou du concierge. La Cour de cassation a même admis qu’il devait garantie des troubles commis par des clients d’un autre locataire (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 octobre 2003).

Le bailleur est responsable vis-à-vis du preneur des troubles de fait causés par des colocataires car ceux-ci n’ont pas la qualité de tiers (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 mai ,1991).
Il n’est pas nécessaire que leurs agissements excèdent les inconvénients normaux de voisinage (Cour de cassation, chambre civile, 3 novembre 1960).

La responsabilité doit se limiter aux seuls actes du locataire provenant des droits qu’il tient de son bail et de la jouissance de ce dernier (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 1969).

Le locataire troublé doit agir contre le bailleur commun et non contre le locataire, quitte pour ce bailleur à mettre en cause l’auteur du trouble et l’appeler en garantie. C’est seulement en cas d’abus manifeste de jouissance d’un locataire que le preneur pourra agir directement contre le locataire responsable, notamment en cas de bruit exagéré et intempestif ou dans le cas d’injures (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 février 1972).

Le locataire troublé peut demander la condamnation du bailleur sous astreinte (c’est-à-dire qu’il doit verser une somme d’argent par jour de retard) à faire cesser le trouble. Il peut demander soit l’exécution des travaux nécessaires à la cessation du trouble, soit la réduction du montant des loyers ou la résiliation du bail en cas de troubles graves.

Il peut également obtenir des dommages et intérêts lorsque le trouble provient d’une faute du bailleur. Le preneur doit être indemnisé de son préjudice par le propriétaire. Il peut y avoir partage de responsabilité entre le bailleur et le locataire (Cour de cassation, chambre civile, 18 juillet 1964).